부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51202 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.69㎡

낙찰가 유찰 5회 후 낙찰

225,800,000원 2억 2,580만 감정가 271,000,000원

감정가의 83% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 216,800,000원 최저가 대비 +4%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 5회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,168만원

최저가의 10% · 21,680,000원

감정가 대비

▼ 16.7% 싸게 매수

감정가 2.71억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차권 인수 부담은 제거됐지만 소규모 다세대 환금성을 확인해야 하는 물건

가격 최저가 216,800,000원은 최근12개월 평균 284,500,000원의 76.2%
권리 대항력 임차인 보증금 252,000,000원 구조이나 확약 적용 실질 인수 0원
리스크 총 16세대 규모와 5회 유찰 이력으로 환금성 점검 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 구조가 있었지만, 매각 조건상 임차권등기 말소·보증금 반환청구권 포기 확약으로 실질 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 거래가 284,500,000원의 76.2% 수준으로 가격 메리트가 있으나, 16세대 소규모 다세대와 5회 유찰 이력은 환금성 리스크입니다.

감정가 / 최저가

271,000,000원

5회 유찰 후 80%

실질취득

216,800,000원

확약 적용 인수 0원

최근12개월 평균

284,500,000원

최신 거래 285,000,000원

핵심지표

B등급

권리 안전·환금 주의

서울서부지방법원 2025타경51202. 서울 은평구 구산동 파크원 3층 303호 다세대주택입니다. 핵심 쟁점은 을구 주택임차권입니다. 임차인 백영미는 보증금 252,000,000원, 전입 2019.07.22, 확정일자 2021.07.19로 대항력과 우선변제권을 가진 구조입니다. 배당 부족분 39,035,200원이 발생하는 구조였으나 매각물건명세서 비고의 조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 하므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51202
소재지	서울특별시 은평구 구산동 183-1 3층303호
용도 / 이용상태	다세대주택 · 방2, 거실1, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니
소유자	이소영
감정가 / 최저가	271,000,000원 / 216,800,000원
채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 265,373,259원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
백영미	252,000,000원	有	有	실질 0원

⚠️ 확약 적용 배당 부족분 39,035,200원은 원래 매수인 인수 위험이 될 수 있으나, 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각되는 구조입니다. 해당 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

거래월	전용	층	거래가
2025.09	40.29㎡	3	285,000,000원
2025.06	39.69㎡	5	283,000,000원
2024.06	39.69㎡	4	270,000,000원
평균	39.69㎡	최근12개월 4건	284,500,000원

최근 12개월 평균 284,500,000원, 최신 거래 285,000,000원 대비 현재 최저가 216,800,000원은 76.2%입니다. 과거 전체 평균 273,687,500원보다도 낮지만 가격 판단은 최근 거래 기준으로 봅니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 8.2% 상승입니다.

매각대금 분배

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

④ 입지·환금성

입지. 구산중학교 남서측 인근 주거지역으로 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 지하철6호선 구산역이 인근에 위치합니다.
건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층으로 2016.12.06 사용승인되었습니다.
환금성. 파크원(183-1)은 총 16세대 규모이며 최근 거래는 있으나 소규모 다세대 특성상 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 입찰 전 매각물건명세서상 임차권 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 거래보다 낮아 가격 메리트가 있으나 소규모 다세대 환금성을 함께 고려해야 합니다.
권리 확인. 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현장 확인. 임대관계 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리됐지만 환금성을 봐야 한다”

이 물건의 핵심은 대항력 임차인입니다. 보증금 252,000,000원은 큰 금액이지만 확약 조건으로 실질 인수 부담은 제거됩니다. 현재 가격은 최근 시세 대비 낮아 접근 여지는 있으나, 16세대 다세대와 5회 유찰이라는 시장성 요소는 남아 있습니다. 권리 위험은 낮고 가격은 매력적이지만, 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	2억 7,100만원
2	2026-01-06	유찰	2억 1,680만원
3	2026-02-24	유찰	1억 7,344만원
4	2026-03-31	유찰	1억 3,875만원
5	2026-05-26	유찰	2억 7,100만원
6	2026-06-30	대기	2억 1,680만원

부동산강제경매

보증금 인수 위험은 확약으로 해소 — 은평구 구산동 파크원 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입지·환금성

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리됐지만 환금성을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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