부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51206 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 28.01㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

208,000,000원 2억 800만 감정가 245,000,000원

감정가의 84% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 196,000,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,960만원

최저가의 10% · 19,600,000원

실거래 대비

▲ 2.0% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 2.04억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차권등기·확약 조건 확인이 핵심인 다세대

가격 최저가 1.96억 = 최근 12개월 실거래 2.60억의 75.4%로 할인 구간
자금 입찰보증금 약 1,960만원 · 확약 조건 적용 시 임차보증금 인수 검토 필요
리스크 구미령 임차권등기 존재. 확약서 내용과 임차권 말소 조건 확인 필수

한 줄 평 임차권등기와 대항력 있는 임차보증금 2.65억원이 핵심 변수입니다. 다만 매각물건명세서 확약에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 제시되어 있어 일반적인 인수형과는 다르게 접근해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 2.60억원 대비 75.4% 수준입니다.

감정가 / 최저가

245,000,000원 / 196,000,000원

2회 유찰

실거래 평균(시세)

260,000,000원

최근 12개월 기준

최저가 ÷ 최근시세

75.4%

할인 구간

임차보증금 변수

265,000,000원

확약 조건 확인

서울서부지방법원 2025타경51206. 서울 은평구 역촌동 태양아트빌 301호 다세대주택입니다. 전용면적은 28.01㎡이며, 2021년 준공된 소규모 공동주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 순위 분석보다 임차권등기와 확약 내용입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51206
소재지	서울특별시 은평구 역촌동 20-28 태양아트빌 3층301호
물건종류 / 면적	다세대 · 28.01㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니
소유자	손재현
감정가 / 최저가	245,000,000원 / 196,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 265,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

등기상 2021년 소유권이전 이후 2023년 주택도시보증공사 가압류가 설정되었고, 2025년 강제경매가 개시되었습니다. 을구에는 2023년 7월 3일 설정된 구미령 임차권등기가 존재합니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
구미령	전유부분 전부	265,000,000원	有	有	확약 조건 검토
맹성호	301호	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약서 주요 내용 주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 있습니다. 확약 조건은 해당 임차인에 한해 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격은 할인 구간

태양아트빌(20-28) 동일 면적 최근 거래 기준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.01	28.01㎡	5	260,000,000원
2021.10	28.01㎡	3	265,000,000원
2021.07	28.01㎡	2	259,000,000원
2021.06	28.01㎡	5	260,000,000원
평균	28.01㎡	4건	261,000,000원

최저매각가 196,000,000원은 최근 12개월 거래 260,000,000원 대비 75.4%입니다. 다만 임차권 확약 조건이 실제 낙찰 후 절차에 미치는 영향은 반드시 확인해야 합니다.

④ 예상 배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,544,000원
임차인 구미령 보증금	265,000,000원	192,456,000원
주택도시보증공사 가압류	1,020,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 할인이나 임차권 조건 검토가 우선입니다.

✅ 가격 관점 2회 유찰 후 최저가는 최근 거래 대비 낮아졌습니다. 단순 가격만 보면 접근 가능한 구간입니다.

⛔ 권리 관점 임차권등기 임차인의 보증금이 2.65억원으로 크고, 확약 내용에 따른 대항력 포기 및 임차권 말소 조건을 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사 확약서 내용과 실제 임차권 말소 조건 확인.
임차인 확인. 구미령 임차권등기 및 배당요구 내용을 재확인.
가격 판단. 최근 거래 2.60억원 대비 최저가는 할인 구간.
현황 확인. 소규모 다세대 특성상 환금성과 관리 상태 확인 필요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.

맺으며 — “가격보다 임차권 조건이 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 가격 경쟁력은 생겼지만, 일반적인 깨끗한 경매 물건과는 다릅니다. 임차권등기와 2.65억원 보증금이 존재하며, 확약서가 제출되어 있어 그 조건의 범위와 효과를 확인해야 합니다. 권리 리스크를 정확히 확인한다면 최근 거래 대비 할인된 가격 접근이 가능한 다세대입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄었지만, 임차권 조건 확인이 필요한 역촌동 태양아트빌 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 현재 가격은 할인 구간

④ 예상 배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권 조건이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-31	유찰	2억 4,500만원
2	2026-05-26	유찰	2억 4,500만원
3	2026-06-30	대기	1억 9,600만원