서울서부지방법원 2025타경51231. 서울 은평구 갈현동 ‘천지투스타’ 4층 402호, 전용 29.56㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “말소기준권리 이후 전부 소멸”형이 아닙니다. 김경희의 주민등록·점유개시일은 2021.09.03, 임차권등기는 2023.10.25이고, 경매개시결정은 2025.03.28입니다. 등기상 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적인 권리분석만 놓고 보면 보증금 246,000,000원의 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 적혀 있습니다. 따라서 김경희 임차보증금은 권리 룰상 인수액 246,000,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 4층 402호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로 229-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.56㎡ · 지상5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박정은 · 2020.03.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (유찰 3회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수형이지만 확약으로 실질 0원
이 사건의 실제 임차인은 김경희 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산하는 구조는 아닙니다. 김경희는 주택 전부를 대상으로 보증금 246,000,000원의 임차권등기가 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.09.03으로 확인되어 대항력 有로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김경희 주거 · 임차권등기 | 주택 전부 246,000,000원 전입·점유 2021.09.03 · 등기부 확정일자 2021.08.20 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 실질 0원 룰상 246,000,000원이나 확약으로 잔존청구권 포기·임차권 말소 동의 |
② 시세 비교 — 실질취득 248,000,000원으로 봐야 한다
확약을 반영하면 이 사건의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 248,000,000원입니다. 따라서 가격 비교 역시 “최저가 + 246,000,000원 인수”가 아니라, 실질취득 248,000,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 28.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 29.8㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 29.56㎡ | 2 | 204,000,000원 |
| 2022.05 | 29.56㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
전체 4건 평균은 237,000,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 257,500,000원, 최신 거래는 260,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 18.9% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 실질취득 248,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.3%이므로 최근 시세보다 아주 소폭 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 인수. 임차인 김경희 보증금 | 246,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 243,728,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사는 243,728,000원을 배당받아 2,272,000원이 미배당됩니다. 룰상 매수인 인수액은 246,000,000원으로 계산돼 있으나, 김경희 건에 대한 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 천지투스타는 총 16세대, 2019.04.30 준공으로 확인됩니다.
- 입지. 갈현2동주민센터 남서측 인근으로 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 아파트와 다세대주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 연신내역(3호선 및 GTX-A호선)이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 확인됩니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 세장형의 주상용 건부지로 이용 중이며, 북측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,314,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없으나, 현장 방문 당시 폐문·부재로 내부 확인을 하지 못해 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 문서는 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상이 김경희 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 등기상 인수액과 실질 인수액 구분. 룰상 246,000,000원 인수형이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 가격 판단하지 않아야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 237,000,000원보다 최근 12개월 평균 257,500,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해 보세요. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 96.3%입니다.
- 3회 유찰의 의미 점검. 현재 최저가가 감정가와 같은 248,000,000원으로 제시되어 있으므로, 유찰 횟수만 보고 큰 폭의 할인 물건으로 오인하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 실제 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 첨부 평면도가 실제 구조와 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 246,000,000원”만 보고 버릴 물건도, “인수 0원”만 보고 달려들 물건도 아니다
이 사건은 권리분석 문서 한 장이 결론을 뒤집는 전형적인 사례입니다. 김경희의 대항력 있는 임차보증금은 246,000,000원이고 등기 순서만 보면 매수인 인수형입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 그 다음입니다. 실질취득액 248,000,000원은 최근 12개월 평균 257,500,000원의 96.3%로 최근 시세보다 낮지만, 차이는 제한적입니다. 반면 물건은 이미 3회 유찰됐고 천지투스타 경매물건 평균도 2.4회 유찰, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 최근 가격 추세가 18.9% 상승한 점은 긍정적이지만 16세대 다세대의 환금성까지 고려하면 가격 메리트가 압도적이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 소폭 할인, 환금성은 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.
