서울서부지방법원 2025타경51240. 시니어캐슬 클라시온 제7층 제712호로, 감정평가서상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 감정가 907,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 237,765,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.02.28. 설정된 관악농업협동조합 근저당권 336,000,000원이며, 이후 가압류와 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 가격 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 크게 낮아졌지만, 일반 주거용 아파트가 아니라 노인복지시설로 이용 중이고, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 점유·임대관계가 명확하다고 단정해서는 안 됩니다. 배당 계산상 인수액 0원과 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51240 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 712호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 지하4층 · 제7층 제712호 |
| 소유자 | 김기종 |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 237,765,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가의 26.21% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈교대 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.02.28. 관악농업협동조합의 근저당권 336,000,000원입니다. 그 뒤 2023.05.30. 이태진 가압류 50,000,000원, 2024.03.20. 주식회사오케이대부캐피탈삼성 근저당권 300,000,000원, 그리고 2025년과 2026년의 경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 26.21%여도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가 237,765,000원은 6회 유찰된 회차로, 감정가 907,000,000원의 26.21%입니다. 숫자만 보면 감정가와 차이가 매우 크지만, 본건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 동일 용도·유사 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 237,765,000원 | 26.21% | 452,363,710원 |
| 7회 유찰 시 | 190,212,000원 | 20.97% | 499,250,968원 |
| 8회 유찰 시 | 152,169,600원 | 16.78% | 536,760,774원 |
③ 예상배당표 (매각가 237,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,128,710원 |
| 관악농업협동조합 근저당권 | 336,000,000원 | 233,636,290원 |
| 이태진 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 주식회사오케이대부캐피탈삼성 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 686,000,000원 중 233,636,290원이 배당되고, 미배당은 452,363,710원입니다. 신청채권 195,000,000원은 현재 시나리오상 배당 0원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 승계하는 금액과는 다릅니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 은평구청 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 빌라, 공원, 공공기관·공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철3호선 녹번역이 있습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 건물 내 제7층 제712호이며, 도시가스 개별난방·주차장·소화전·화재탐지·방송·승강기·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 남서측 하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 유사 사다리형 토지이며, 남서측 및 남동측으로 은평로21길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 서로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 실제 이용상태가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 주거용을 전제로 가치나 환금성을 판단하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 26.21%지만 동일 조건 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권자 미배당 452,363,710원은 채권자 측 부족액이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 경매 중첩 확인. 2025.04.09., 2025.09.05., 2026.01.27.에 각각 경매개시결정이 등기되어 있으므로 진행 사건과 병합·중복 관계를 매각기일 전 원본에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “26.21%”보다 중요한 것은 무엇을 사는지다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.02.28. 관악농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 게다가 6회 유찰로 최저가는 감정가의 26.21%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 실제 점유·용도와 가격의 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
