서울서부지방법원 2025타경51240. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 7층 712호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층·지하 4층 건물의 제7층 제712호입니다. 현재 소유자는 김기종이고, 2020.02.28 관악농업협동조합의 채권최고액 336,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 이태진 가압류 50,000,000원, 2024년 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 근저당 300,000,000원, 2025년과 2026년의 경매개시결정이 이어집니다. 현재 배당표에서는 매각대금 대부분이 선순위 관악농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수는 같은 개념이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51240 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 712호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상 12층 / 지하 4층 · 제7층 제712호 |
| 소유자 | 김기종 |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 297,206,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 관악농협 근저당
말소기준권리는 2020.02.28 접수된 관악농업협동조합 근저당권 336,000,000원입니다. 이후 등기된 이태진 가압류, 후순위 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 67% 넘게 떨어졌어도 시세 메리트는 미확정
감정가는 907,000,000원, 현재 최저매각가는 297,206,000원으로 감정가의 약 32.8% 수준입니다. 이미 5회 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건에는 현재 시장의 동일 용도 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
특히 이 호실은 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 주택과 매수층·금융·활용 방식이 다를 수 있으므로, 5회 유찰 자체를 단순 할인 기회로 보기보다 환금성과 실제 활용 가능성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,960,884원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 336,000,000원 | 292,245,116원 |
| 2. 가압류 · 이태진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 686,000,000원 중 292,245,116원이 배당되고, 미배당은 393,754,884원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 동일한 환금성으로 보기는 어렵습니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·빌라·공원·공공기관·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 주변에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 주차장, 소화전, 화재탐지, 방송, 승강기, 급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 은평로21길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 전체 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 노인복지시설로 이용 중인 호실이므로 입찰 목적과 실제 사용 가능 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 재확인하세요.
- 가격 기준 별도 확보. 감정가 대비 32.8%만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 건물·동일 용도의 실제 거래 또는 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 가격뿐 아니라 특수용도, 매수층, 금융 가능성, 활용 제약 등 복합 원인일 수 있습니다.
- 선순위 권리 확인. 2020.02.28 관악농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리와 배당 구조를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “많이 떨어졌다”와 “싸다”는 다르다
이 사건의 가장 강한 숫자는 5회 유찰, 감정가의 32.8%입니다. 하지만 그 숫자만으로 매력적인 경매라고 결론 내리기에는 빠릅니다. 이 물건은 노인복지시설로 이용 중이고, 현재 비교 가능한 실거래 기준이 없으며 임대관계도 미상입니다.
권리 쪽에서는 말소기준이 명확하고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 긍정적입니다. 반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 검증해야 하는 특수용도 물건. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율보다 실제 수요와 활용 가능성을 확인하는 데 있습니다.
