서울서부지방법원 2025타경51246. 은평구 역촌동 한주파크빌 3층 303호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부만 보면 상당히 부담스러워 보입니다. 실제 임차인 신효현의 보증금은 267,000,000원이고, 전입·점유개시는 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.10입니다. 말소기준으로 제시된 신용보증기금 가압류는 2023.01.16이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다.
현재 최저매각가 165,760,000원에서 일반적인 배당계산만 하면 집행비용 3,120,640원을 제하고 임차인에게 162,639,360원이 배당돼 보증금 부족분 104,360,640원이 남습니다. 대항력 인수형의 원칙만 적용하면 낙찰자가 이 잔액을 떠안을 가능성이 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 계산되는 104,360,640원을 실제 매수인 인수금으로 더하지 않습니다. 확약 조건 이행 시 실질 인수 0원, 실질취득가는 현재 최저가와 같은 165,760,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 3층 303호 · 도로명 서울특별시 은평구 진흥로7가길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 건물 중 제3층 제303호 · 승강기설비 · 개별도시가스보일러 난방 |
| 소유자 | 김민구 · 2021.10.25 매매, 2021.11.03 소유권이전 · 거래가액 267,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 165,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,443,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
이 사건의 말소기준은 2023.01.16 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 2021.02.02 설정됐던 옹진수산업협동조합 근저당권은 2021.11.03 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 삼성카드·오케이캐피탈 가압류, 은평구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신효현 | 전유부분 전부 · 주거 | 267,000,000원 | 2022.03.31 / 2022.03.10 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 실질 0원 포기·임차권말소 조건 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 신효현과 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
이 사건은 원칙적인 대항력 인수형처럼 보이지만, 확약 조건 때문에 실제 가격 비교 기준은 현재 최저가 165,760,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 165,760,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 25.86㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 205,000,000원 |
최근 12개월 확인 거래는 2026.01 한 건이며 거래가는 205,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 205,000,000원으로 같고, 현재 실질취득 165,760,000원은 그 가격의 80.9%입니다. 금액 차이는 39,240,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,120,640원 |
| 1. 임차인 신효현 보증금 | 267,000,000원 | 162,639,360원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,539,171원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 26,818,257원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 278,443,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 임차인 보증금 부족분 104,360,640원이 남습니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 그 부족분은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘확약 여부’가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 적용 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 165,760,000원 | 104,360,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 132,608,000원 | 137,048,512원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 106,086,400원 | 163,198,810원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 제시돼 있으므로, 조건이 제대로 이행되는지가 입찰 전 확인의 중심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등교 북동측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 3~4분, 지하철 6호선 역촌역은 도보 약 5~6분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물, 외벽 치장석·치장벽돌 마감, 승강기와 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 정방형·평지, 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있고 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,450,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 한주파크빌은 10세대이며 2021.01.14 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인된 최근 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 재확인. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 신효현 1명이 실제 임차인이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 267,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 205,000,000원을 절대적 시세로 단정하기보다 개별 호수 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 2회 유찰 상태. 현재 최저가 165,760,000원은 감정가 259,000,000원의 64%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 배당표의 미반영 항목. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 2021년 옹진수산업협동조합 근저당과 2023년 오케이캐피탈 강제경매개시결정은 이미 말소된 등기입니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 보증금 267,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 표면적으로는 고위험 인수형입니다. 현재 회차의 일반 배당계산만 놓고 보면 미배당 보증금이 104,360,640원이나 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 전제에서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 165,760,000원이고, 최근 12개월 및 최신 실거래 205,000,000원의 80.9%입니다. 2회 유찰로 가격도 이미 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 한주파크빌은 10세대이고 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 결론은 “권리위험은 확약으로 해소되지만, 그 조건 이행을 반드시 확인해야 하는 가격 메리트형”입니다.
