부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 핵심 임차권자인 문창배의 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖의 보증금 미상 점유자와 오피스텔 특유의 환금성 문제가 남습니다. 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다.

감정가 / 최저가

364,000,000원 / 291,200,000원

1회 유찰

실질취득

291,200,000원

확약 적용 후 인수 0원

인수 위험

별도 확인

송동근 보증금 미상

핵심지표

대항력 임차권

확약으로 실질 해소

서울서부지방법원 2025타경51250. 서울 은평구 신사동 명진하이빌 703호 오피스텔입니다. 전용면적 57.47㎡급으로 방3·거실·주방·욕실·다용도실 구조입니다. 권리관계의 핵심은 을구 1순위 주택임차권자인 문창배입니다. 보증금 357,000,000원, 전입 2022.03.18, 확정일자 2022.02.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

다만 매각물건명세서 비고에 제출된 확약서에 따라 문창배는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원입니다. 단, 이 확약은 문창배에게만 적용되며 다른 점유자 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51250 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 7층703호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 방3·거실·주방·욕실·다용도실
소유자	장용준
감정가 / 최저가	364,000,000원 / 291,200,000원
신청채권자 / 청구	한국주택금융공사 / 392,170,497원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용

임차인	점유	보증금	판정
송동근	703호 주거	미상	대항력 없음 · 보증금 확인 필요
문창배	주택전부(임차권등기)	357,000,000원	대항력 有 · 우선변제 有 · 확약 적용

⚠️ 확약의 범위 문창배 임차인은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원입니다. 그러나 송동근은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 확약 밖 점유자에 대한 확인은 별도로 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	4,876,800원
1. 임차인 문창배 보증금	357,000,000원	286,323,200원
2. 한국주택금융공사	392,170,497원	0원
잔여	-	0원

배당상 문창배 임차인은 70,676,800원이 부족하지만 확약으로 매수인 인수는 실질 0원 처리됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (291,200,000원)

실거래 vs 최저가

실거래 표본 1건(면적 42.43㎡)으로 직접 비교에는 한계가 있습니다.

✅ 권리 관점 대항력 있는 임차권이 존재하지만 확약으로 핵심 인수 부담은 제거됩니다. 매수인이 부담할 금액은 낙찰가 기준으로 보는 것이 맞습니다.

⛔ 주의 포인트 이 물건의 문제는 숨은 권리보다 환금성과 점유입니다. 단지 평균 유찰 횟수 5.4회, 소규모 11세대 오피스텔이라는 특성을 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울 은평구 신사동 신사1동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 6호선 응암역 이용이 가능합니다.
건물. 2020.10.28 사용승인된 철근콘크리트 구조 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 명진하이빌은 11세대 규모이며 최근 거래 1건, 단지 평균 유찰 5.4회로 매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 문창배 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인하세요.
점유 확인. 송동근 점유자의 실제 임대차 관계와 보증금 여부를 확인해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 실거래 대비 낮아 보이나 실거래 표본과 환금성을 함께 봐야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 끝이 아니다”

이 사건은 대항력 임차인이 있어 겉보기에는 위험한 물건이지만, 제출된 확약으로 핵심 인수 문제는 해결됩니다. 다만 경매에서 중요한 것은 권리만이 아닙니다. 소규모 오피스텔, 낮은 거래 빈도, 다회 유찰 이력, 그리고 보증금 미상 점유자가 남아 있습니다. 권리는 정리됐지만, 명도와 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	3억 6,400만원
2	2026-06-30	유찰	2억 9,120만원
3	2026-08-04	대기	2억 3,296만원

부동산강제경매

확약으로 인수는 막았지만, 명도와 환금성을 봐야 한다 — 은평 명진하이빌 703호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용

③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원이어도 끝이 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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