서울서부지방법원 2025타경51260. 은평구 갈현동 나비드빌 2층 201호, 이용상태는 다세대주택입니다. 감정평가 요항상 방2, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실 구조로 이용 중이며, 구산역역(6호선) 북서측 인근의 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다. 겉으로는 2회 유찰되어 최저가가 1.66억까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 구조입니다.
말소기준은 2021.09.17 김복희 근저당권입니다. 그런데 임차인 하택례는 2021.04.16 전입·점유·확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.06.21에 올라왔지만, 그 안에 적힌 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2021.04.16입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다. 즉 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 미배당 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 490-2 나비드빌 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실) · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김희순 (2021.04.16 거래가 268,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 165,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 실제 임차인은 하택례 1명입니다. tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 봅니다. 보증금은 268,000,000원, 전입·점유·확정일자는 모두 2021.04.16입니다. 말소기준인 2021.09.17 근저당권보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하택례 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 268,000,000원 | 2021.04.16 / 2021.04.16 | 2023.06.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
나비드빌 동일 면적대 최근 실거래는 5건, 평균은 263,800,000원입니다. 최저매각가 165,760,000원만 보면 실거래 평균의 62.8%라 싸 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수까지 반영하면 실질취득은 268,000,000원 수준입니다. 이는 실거래 평균의 101.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 27.74㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2024.06 | 27.74㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.08 | 27.74㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 27.74㎡ | 2 | 288,000,000원 |
| 2021.06 | 27.74㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 평균 | 27.74㎡ | 5건 | 263,800,000원 |
핵심은 단순합니다. 최저가 165,760,000원은 경매대금일 뿐, 이 물건을 손에 넣는 경제적 부담의 전부가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 268,000,000원이므로, 배당 부족분을 인수하는 구조에서는 실질취득가가 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 “감정가 대비 64%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,120,640원 |
| 1. 임차인 하택례 보증금 (우선변제) | 268,000,000원 | 162,639,360원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 2,604,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 신용석 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김복희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 하택례 보증금 부족분 105,360,640원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 위험
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 165,760,000원 | 105,360,640원 | 271,120,640원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 132,608,000원 | 138,048,512원 | 270,656,512원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 106,086,400원 | 164,198,810원 | 270,285,210원 |
표면 매각가는 회차가 내려갈수록 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금 미배당분이 늘어납니다. 집행비용 추정이 반영된 표에서는 매각가+인수가 270,285,210원~271,120,640원으로 나타나며, 본질적으로는 보증금 268,000,000원 수준에서 실질취득이 고정되는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 “구산역역(6호선)” 북서측 인근입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 구산역) 등이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 방2, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실 구조입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
- 환금성. 총 20세대 소규모 단지이고, 동일 면적 실거래는 5건입니다. 최근 실거래 범위는 236,000,000원~295,000,000원, 평균은 263,800,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 165,760,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금 미배당분 인수 때문에 실질취득은 268,000,000원 수준입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 6번 주택임차권등기, 임차보증금 268,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.04.16, 배당요구 2023.06.21을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 105,360,640원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
- 명도 리스크. 실제 임차인 1명이 주택전부를 점유하는 구조입니다. 단순 소유자 점유 물건보다 명도·협의 난도가 높을 수 있습니다.
- 시세 기준. 동일 면적 실거래 평균은 263,800,000원입니다. 이 사건은 실질취득 268,000,000원 수준이므로 평균 시세보다 낮게 사는 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·배당표·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “2.68억 인수형”
이 물건의 결론은 분명합니다. 감정가 259,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 165,760,000원까지 내려왔지만, 싸진 것이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차인 하택례의 보증금 268,000,000원이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 인수액은 105,360,640원입니다. 실질취득은 보증금 268,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 실거래 평균 263,800,000원을 웃돕니다. 권리분석의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 “대항력 보증금이 낙찰가보다 크다”입니다. 가격 메리트는 보류, 인수 리스크는 명확한 사건입니다.
