서울서부지방법원 2025타경51260. 은평구 갈현동 나비드빌 2층 201호, 전용 27.735㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김희순은 2021년 4월 16일 거래가액 268,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 현재 말소기준권리는 2021년 9월 17일 김복희의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다.

핵심은 임차인 하택례입니다. 전입·점유와 확정일자가 모두 2021년 4월 16일로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다. 보증금은 268,000,000원입니다. 일반적인 배당 계산만 적용하면 현재 매각가 259,000,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 254,574,000원이 배당되어 13,426,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 신청채권자가 그 잔존 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 이 사건에서 하택례 관련 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

말소기준권리는 2021년 9월 17일 김복희 근저당권입니다. 그 뒤의 강서구 압류, 서울보증보험 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 서서울농업협동조합 근저당권과 신용석 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

배당요구일 2023.06.21. 룰상 현재 매각가에서 13,426,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산되지만, 확약에 따라 하택례 관련 실질 승계액은 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 실질취득 2.59억은 최근 시세 이상

나비드빌 전용 27.74㎡ 거래는 5건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 263,800,000원이지만, 과거 2021년 288,000,000원·295,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 243,000,000원, 최신 거래는 2024년 12월 236,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.5%입니다.

확약을 반영하면 매수인의 실질취득액은 259,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 243,000,000원의 106.6%로, 최신 거래 236,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 감정가 대비 할인처럼 보이는 요소가 있더라도 현재 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다. 전체 평균 263,800,000원보다 낮다는 이유만으로 가격을 긍정적으로 볼 수 없는 이유는 최근 가격 추세 자체가 -12.5%이기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

통상 배당 계산상 하택례의 미배당 보증금은 13,426,000원입니다. 그러나 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 하택례 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 구산역(6호선) 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도상 방2, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실 구조입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·주차장·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 장방형으로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남동측 약 6미터 포장도로에 한 면이 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 지표. 나비드빌은 20세대이며 경매 평균 유찰 횟수 9.0회, 매각률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -12.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 하택례 관련 실질 인수 0원의 핵심 근거는 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 그 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 을구 6번 주택임차권은 2023.06.21 등기됐습니다. 확약에 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있으므로 실제 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 263,800,000원보다 최근 12개월 평균 243,000,000원과 최신 거래 236,000,000원을 우선 기준으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가는 최근 평균의 106.6%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 구간은 과거 대비 -12.5%입니다. 과거 288,000,000원·295,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼는 것은 주의해야 합니다.
• 유찰 횟수와 최저가 분리 확인. 사건은 3회 유찰이지만 현재 최저매각가는 감정가와 같은 259,000,000원입니다. 매각기일 2026.10.13의 실제 최저매각가격을 법원 공고와 대조할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.16 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각 후 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “싼 물건”은 아니다

이 사건은 겉으로 보면 보증금 268,000,000원의 대항력 임차인이 있어 전형적인 인수 위험 사건처럼 보입니다. 현재 매각가를 그대로 적용한 통상 배당에서는 13,426,000원이 미배당되기 때문입니다. 그러나 하택례 관련 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약이 있어 실질 인수는 0원, 실질취득액은 259,000,000원입니다.

문제는 그 다음입니다. 실질취득 259,000,000원은 최근 12개월 평균 243,000,000원의 106.6%이고 최신 거래 236,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -12.5%이며 나비드빌 경매 평균 유찰 횟수는 9.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리인수 회피가 아니라 가격과 환금성입니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 줄었지만, 현재 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.