부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경51263 · 서울서부지방법원 · 다세대
벽돌조 48.32㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

279,000,000원 2억 7,900만 감정가 359,000,000원

감정가의 77% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 229,760,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,297만원

최저가의 10% · 22,976,000원

감정가 대비

▼ 22.3% 싸게 매수

감정가 3.59억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 미상과 재개발 지위 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 229,760,000원은 최근 거래 674,000,000원의 34.1% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 22,976,000원
리스크 조영희 대항력 있음·보증금 미상, 증산5재정비촉진구역 조합원 지위 확인 필요

한 줄 평 서울 증산5재정비촉진구역 안의 공유지분 다세대입니다. 가격만 보면 최근 거래 대비 큰 폭 할인처럼 보이지만, 핵심 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 미상과 재개발 조합원 지위입니다. 낙찰 전 임차보증금 및 조합 확인이 필수인 물건입니다.

감정가 / 최저가

359,000,000원
229,760,000원

2회 유찰

최근 거래

674,000,000원

최근 12개월 1건

임차 리스크

보증금 미상

대항력 있음

인수 권리

0원

등기상 소멸 기준

서울서부지방법원 2025타경51263. 서울 은평구 증산동 131-11 소재 다세대주택 3층2호입니다. 감정가는 3억5900만원, 현재 최저매각가는 2억2976만원까지 내려온 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 설정된 정혜선 근저당권이며 이후 압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건은 일반적인 다세대 경매와 다릅니다. 매각물건명세서상 지분매각이고, 증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업 안에 위치합니다. 또한 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인이 존재해 보증금 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51263
소재지	서울특별시 은평구 증산동 131-11 3층2호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 방3, 거실, 주방, 욕실 등 · 기준시점 공가상태
소유자	장두현, 최순희 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가	359,000,000원 / 229,760,000원
신청채권자 / 청구	정혜선 / 213,271,232원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 임차 확인 필요

말소기준권리는 2020.05.22 을구 2번 정혜선 근저당권입니다. 이후 설정된 주현식 근저당권, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 조영희는 2017.10.30 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되었습니다.

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
조영희 (3층 2호)	2017.10.30	有	미상	보증금 미상 확인 필요

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인, 그러나 재개발 변수

동일 단지 삼영빌라(131-11)의 최근 거래는 2025.09 한 건으로 확인됩니다. 최근 거래금액은 674,000,000원이며 최저가 대비 비율은 34.1%입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.09	51.23㎡	2	674,000,000원
-	1건	-	674,000,000원

⚠️ 가격보다 확인할 것 최근 거래 대비 할인 폭은 크지만, 이 물건은 일반 매수와 달리 지분매각·재개발 사업 구역이라는 변수가 있습니다. 조합원 자격, 분양신청, 분담금, 현금청산 여부 확인 없이 단순 시세 차익으로 접근하면 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 229,760,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,016,640원
을구 2번 근저당권 · 정혜선	300,000,000원	225,743,360원
을구 4번 근저당권 · 주현식	102,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 지분·임차·재개발 조건을 함께 검토해야 합니다.

④ 주요 리스크

임차인. 조영희는 전입일 기준 대항력 있음으로 조사되었으며 보증금이 확인되지 않았습니다.
재개발. 증산5재정비촉진구역 내 위치. 조합원 지위 승계 여부 및 현금청산 대상 여부 확인 필요.
지분매각. 공유지분 매각으로 일반 물건과 다른 권리관계 확인이 필요합니다.
환금성. 삼영빌라(131-11) 8세대 규모이며 재개발 진행 상황에 따라 거래성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서 재확인이 필요합니다.
조합 확인. 증산5재정비촉진구역 조합에 조합원 자격과 분담금 관련 사항을 확인해야 합니다.
지분 구조 확인. 지분매각 특성상 공유관계와 권리승계 여부를 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저인 재개발 물건”

이 물건은 최저가만 보면 매력적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 경매 판단의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인의 보증금 규모와 증산5재정비촉진구역 내 조합원 지위입니다. 등기상 인수 권리는 정리되지만, 임차보증금 미상과 재개발 변수는 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

부동산임의경매

재개발 구역 속 지분 다세대, 핵심은 임차인 인수와 조합원 지위 확인 — 은평 증산동 3층2호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 임차 확인 필요

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인, 그러나 재개발 변수

③ 예상배당표 (매각가 229,760,000원 가정)

④ 주요 리스크

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저인 재개발 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (7장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-31	유찰	3억 5,900만원
2	2026-05-26	유찰	2억 8,720만원
3	2026-06-30	대기	2억 2,976만원