인천지방법원 2025타경1303. 인천 서구 석남동 해경블루문 8층 801호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 허도형이고, 2019.05.29. 소유권을 이전받으면서 거래가액은 254,774,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 198,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김은숙입니다. 김은숙의 전입일은 2021.05.14.로 말소기준인 신한은행 근저당의 2019.05.29.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없으며, 2025.07.18. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1303 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 515-12 해경블루문 8층 801호 · 인천광역시 서구 가정로261번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 13층 중 8층 801호 |
| 사용승인일 | 2018.07.12. |
| 소유자 | 허도형 · 2019.05.29. 소유권이전 · 거래가액 254,774,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 168,814,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.07.25. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2019.05.29. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 허도형에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 신한은행 근저당 198,000,000원이 말소기준입니다. 2025.07.03. 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은숙 | 주거 | 2021.05.14. | 미상 | 2025.07.18. | 없음 | 미상 | 0원 |
김은숙의 전입신고는 말소기준 근저당보다 약 2년 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2025.07.18. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 순위·금액은 매각 전 원문서 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 87,710,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 61,396,999원, 4회 유찰 시 42,977,899원입니다.
하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 직접 비교할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물이라도 층·향·면적·임대상태 등에 따라 거래가격 차이가 날 수 있으므로, 입찰가 판단은 별도의 최근 실거래 확인이 전제돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 198,000,000원 | 85,731,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신한은행 채권최고액 대비 미배당액은 112,268,780원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 112,268,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 138,108,147원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,899원 | 41,804,297원 | 156,195,703원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있고 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2018.07.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m 포장도로, 남서측 약 3m 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 김은숙의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신한은행의 미배당액이 커져도 제공된 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 시장가격 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 최근 오피스텔 실거래를 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.14.입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.05.29. 신한은행 근저당이고, 임차인 김은숙의 전입은 그보다 늦은 2021.05.14.여서 대항력은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 안전한 권리구조와 좋은 매수가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 그 숫자만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 또한 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당에서는 변수가 남습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 입찰 전 임차관계와 시세를 확인해야 하는 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
