서울서부지방법원 2025타경51270. 은평구 역촌동 대신벨리온 2층 202호, 전용 27.6㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 말소기준인 2022.07.25. 박민정 근저당권보다 앞서 임차인 최원석의 주민등록·점유가 2021.07.26.에 이루어졌다는 점입니다. 임대차계약은 2021.05.29., 확정일자는 2021.06.15.이고 보증금은 259,000,000원입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담하는 구조입니다.
등기부상 임차권등기는 2023.08.10.에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 커져 실질취득 부담은 보증금 259,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 2층 202호 · 도로명주소 서울특별시 은평구 역말로 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.6㎡ · 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 등 · 6층 건물 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.01.04 · 대신벨리온 20세대 |
| 소유자 | 임근중 · 2021.07.26. 소유권 이전 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 113,869,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.07.25. 박민정 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 롯데카드 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 최원석 임차인입니다. 주민등록·점유가 2021.07.26.로 말소기준보다 앞서 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 함께 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.26 | 2021.06.15 | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기 순위 자체는 말소기준 이후지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유가 그보다 빠릅니다. 배당요구일은 2023.08.10.이고, 우선변제를 받고도 부족한 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 최저가 42.8%는 ‘할인 착시’
대신벨리온 전용 27.6㎡의 제공 실거래는 6건입니다. 최근12개월 평균으로 집계된 금액은 266,166,666원, 최신 제공 거래는 2021.10 · 267,000,000원입니다. 최저가 113,869,000원은 최근12개월 평균의 42.8%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
대항력 임차보증금이 259,000,000원이므로 실질취득의 기준점도 약 259,000,000원입니다. 이는 제공 실거래 최저 258,000,000원, 평균 266,166,666원, 최신 거래 267,000,000원과 같은 가격대입니다. 따라서 “감정가 대비 41%까지 떨어졌으니 매우 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 더구나 최신 제공 실거래가 2021.10이므로 현재 가격 판단에는 보수적인 확인이 필요합니다.
④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 부담이 따라 내려오지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 113,869,000원 | 147,525,166원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 91,095,200원 | 169,944,514원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 72,876,160원 | 187,835,611원 |
표처럼 유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지지만 인수액은 반대로 커집니다. 이 때문에 이 사건은 최저가가 낮아지는 것과 실질취득 부담이 낮아지는 것을 동일하게 볼 수 없습니다. 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수가 6.6회로 집계돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 113,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,166원 |
| 1. 임차인 최원석 보증금 | 259,000,000원 | 111,474,834원 |
| 2. 근저당 · 박민정 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,546,416원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,394,166원을 제외한 111,474,834원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 147,525,166원을 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 집행비용 때문에 단순 현금지출과 보증금이 완전히 일치하는 것은 아니지만, 가격판단의 중심은 최저가 113,869,000원이 아니라 보증금 259,000,000원 부근입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 6호선 응암역·구산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2021.01.04이며 승강기, 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 368.4㎡, 공시지가 5,354,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 113,869,000원만 보고 최근12개월 평균의 42.8%라며 싸다고 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수액을 반드시 합쳐 보세요.
- 임차보증금 잔액. 현재 회차 예상 인수액 147,525,166원을 실제 자금계획에 반영해야 합니다.
- 회차별 구조. 5회 유찰 시 인수 169,944,514원, 6회 유찰 시 187,835,611원으로 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 이동합니다.
- 시세 원본 확인. 제공 실거래의 최신 거래가 2021.10이므로 응찰 전 최신 거래와 현장 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 상태 확인. 실제 임차인 1명의 점유상태와 보증금 반환·명도 조건을 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·임차권등기 내용을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 낙찰가”가 아니라 “약 2.59억 실질취득”
이 사건은 감정가 278,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 113,869,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금은 259,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 147,525,166원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 더 낮아지는 대신 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 113,869,000원이 아니라 실질취득 약 259,000,000원입니다. 제공 실거래의 최근12개월 평균 266,166,666원, 최신 거래 267,000,000원과 비교하면 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 게다가 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.6회입니다. 낮은 최저가보다 인수보증금을 먼저 보는 사건입니다.
