서울서부지방법원 2025타경51270. 서울 은평구 역촌동 대신벨리온 2층 202호, 전용 27.6㎡ 다세대주택입니다. 감정가 2.78억원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가는 약 9,109만원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 폭으로 할인된 물건이지만, 등기와 임차관계를 확인하면 전혀 다른 가격 구조가 드러납니다.

이 물건에는 말소기준인 2022년 박민정 근저당권보다 앞서 전입하고 점유를 시작한 최원석의 주택임차권이 있습니다. 보증금은 259,000,000원이고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후에 이루어졌지만, 기존 대항력은 그보다 먼저 성립한 구조입니다. 따라서 배당만으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 부담합니다.

결국 이 경매의 판단 기준은 최저가 91,095,000원이 아닙니다. 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합한 실질취득금액이 현재 시장가격에 비해 어느 수준인지가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당보다 먼저 성립한 임차권

2021년 설정됐던 서울축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.07.25 접수된 박민정 근저당권입니다. 이후의 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 임차인 최원석은 2021.07.26 전입 및 점유를 시작했고 확정일자도 2021.06.15로, 말소기준권리보다 선순위입니다. 2023.08.10 임차권등기와 배당요구가 이루어졌으며, 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인의 부담으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 회수가 관건

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

대신벨리온은 20세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 27.6㎡ 실거래 표본은 총 6건이며, 거래시점은 모두 2021년 6~10월입니다. 평균은 266,166,666원이고 가장 최근으로 제시된 거래는 2021년 10월의 267,000,000원입니다.

그러나 해당 거래들은 현재 시점으로부터 상당히 오래된 사례입니다. 따라서 이 평균을 현재의 최근 12개월 시세처럼 취급하거나, 과거 평균과의 단순 비교만으로 가격 메리트가 있다고 판단하는 것은 부적절합니다.

현재 최저가 91,095,000원은 위 과거 거래 평균의 34.2%입니다. 하지만 이는 임차보증금 인수액을 제외한 가격입니다. 현재 회차의 예상 인수액을 더하면 실질취득은 261,039,710원으로 올라갑니다. 이는 2021년 실거래 평균의 약 98.1%이며, 그 당시 최저 거래가인 258,000,000원보다도 높은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,095,000원 가정)

집행비용 2,039,710원은 추정치입니다. 주택도시보증공사 신청채권액은 임차보증금과 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 권리 귀속, 세금 및 집행비용 확정 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 물건은 단순히 다음 회차까지 유찰되면 가격이 저렴해지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다.

표에서 보듯 최저매각가는 91,095,000원에서 58,300,800원으로 낮아지더라도 예상 실질취득은 약 2.61억원에서 약 2.60억원 수준으로 소폭 변할 뿐입니다. 보증금 259,000,000원이 사실상 실질취득금액의 하한 역할을 하는 인수형 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 6호선 응암역·구산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.01.04 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 대상 호실은 2층으로, 방 2개·거실·주방·욕실 등의 구조입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m 내외, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 과거 동일 면적 실거래는 확인되지만 2021년 이후의 최신 비교거래가 제시되지 않아 현재 적정 매매가격과 매도 소요기간을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 최우선 확인. 최원석의 대항력과 보증금 259,000,000원, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 반드시 매각물건명세서 및 임차권등기 원본과 대조하세요.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권 259,000,000원과 임차보증금 259,000,000원의 대위·승계 및 배당 귀속 관계를 확인하세요. 중복 보증금으로 합산하지 않되, 실제 권리자가 누구인지 확정할 필요가 있습니다.
• 실질취득 기준으로 응찰가 산정. 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가합니다. 최저가 대신 낙찰가와 인수액을 합산한 금액을 기준으로 수익성을 계산하세요.
• 현재 시세 재검증. 확보된 동일 면적 거래 6건은 모두 2021년 사례입니다. 현재 거래가격·호가·인근 유사 다세대 실거래를 확인하지 않고 과거 평균 266,166,666원을 현재 시세로 가정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.29 민간임대주택등기가 이루어진 물건입니다. 관련 등록 상태와 매각 이후 행정상 처리 사항을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기상 점유개시일은 확인되지만 현재 실제 점유 및 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 명도 비용과 인도 절차를 고려하세요.
• 집행비용·세금 확인. 예상배당에는 추정 집행비용이 반영되어 있습니다. 실제 집행비용과 당해세·최우선변제 등 우선배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “9,109만원에 낙찰받아도 9,109만원짜리 집이 아니다”

이 사건의 핵심은 높은 유찰 횟수도, 감정가 대비 크게 낮아진 최저매각가도 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 259,000,000원입니다.

현재 최저가에 낙찰받으면 예상 인수액이 169,944,710원 발생하여, 실질취득금액은 261,039,710원으로 계산됩니다. 이후 추가 유찰되더라도 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

비교 가능한 동일 면적 거래는 모두 2021년 자료입니다. 당시 평균 266,166,666원과 실질취득액의 차이는 크지 않으며, 현재의 시장가격은 별도로 확인해야 합니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 조건과 이미 5회 유찰된 이력까지 함께 검토할 필요가 있습니다.

결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금 인수액을 합산한 실질취득금액으로 판단해야 합니다. 현재 회차의 실질 부담은 약 2.61억원입니다. 현재 시세 및 실제 배당·승계 관계가 확인되기 전까지는 감정가 대비 할인율만을 근거로 입찰 메리트를 부여하기 어려운 물건입니다.