청주지방법원 2025타경51805. 등기상 용도는 아파트로 제시됐지만 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 5층 건물 중 4층 414호입니다. 외형상 핵심 숫자는 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 36,015,000원이지만, 권리관계까지 합치면 구조가 완전히 달라집니다. 임차인 김윤경은 2019.01.29 확정일자를 받고, 2019.02.22 점유를 시작한 뒤 2019.02.25 전입했습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2025.03.10 청주시 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인입니다.
김윤경의 임차보증금은 80,000,000원이며 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 그러나 현재 최저가 36,015,000원에서 집행비용 1,048,270원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 34,966,730원에 그칩니다. 보증금 잔액 45,033,270원은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 법원에 낼 매각대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 81,048,270원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1425 더스타일 4층 414호 · 도로명 1순환로 1059 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 5층 건물 중 4층 · 내부 다락 있음 |
| 소유자 | 권재선 (2016.10.04. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 점유 현황 | 감정평가 기준 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기부에 있었던 청주축산업협동조합·청주농업협동조합·국민은행의 근저당권과 주식회사홍익기술단의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.03.10 청주시 압류입니다. 이후의 서울특별시은평구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤경 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 80,000,000원 | 확정일자 2019.01.29 점유개시 2019.02.22 전입 2019.02.25 배당요구 2023.04.03 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증금은 80,000,000원 한 건이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금을 중복해 합산하지 않습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 보증금 부근
| 회차 시나리오 | 매각대금 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,015,000원 | 45,033,270원 | 81,048,270원 |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 55,643,289원 | 80,853,789원 |
| 5회 유찰 시 | 17,647,350원 | 63,070,302원 | 80,717,652원 |
한 회차 더 유찰되면 매각대금은 25,210,500원으로 낮아지지만 인수액은 55,643,289원으로 늘어 실질취득은 80,853,789원입니다. 5회 유찰 시에도 매각대금 17,647,350원과 인수액 63,070,302원을 합친 총액은 80,717,652원입니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 전환되는 구조이므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 임차인 김윤경 보증금 | 80,000,000원 | 34,966,730원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 45,033,270원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 일부 배당으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 임차보증금 부족액 45,033,270원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 KT 남청주지사 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 근린생활시설·오피스텔·학교·아파트·청주지방합동청사·한국농어촌공사 충청북도지부 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 지나며 교통상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 등기상 아파트로 제시됐으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 내부에 다락이 있습니다.
- 점유. 감정평가 기준 현황은 공실입니다. 다만 등기된 임차권의 보증금 인수 문제는 공실 여부와 별개입니다.
- 토지·도로. 대체로 가로장방형 평지의 주상용 건부지이며 광대소각에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(분평택지개발지구)이며 대로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 총액을 먼저 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 실질취득을 산정해야 합니다.
- 현재 회차 기준. 최저가 36,015,000원에 예상 인수 45,033,270원을 더한 총부담은 81,048,270원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 80,853,789원·80,717,652원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 실제 배당액과 매수인 인수액은 배당절차 결과를 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 용도와 구조 확인. 아파트 표기와 오피스텔 이용상태, 내부 다락의 현황을 현장과 관계 서류에서 대조해야 합니다.
- 공실과 명도 구분. 감정평가상 공실이더라도 임차권등기와 보증금 반환채무는 별도로 분석해야 합니다.
- 미반영 항목 확인. 당해세·최우선변제 및 체납 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “36,015,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건은 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 36,015,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 80,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 회차 배당으로 회수되지 않는 45,033,270원을 매수인이 인수합니다. 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 81,048,270원입니다.
추가 유찰로 법원에 내는 금액이 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 80,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만, 총취득비용은 낮아지지 않는다.
