청주지방법원 2025타경51805. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 권재선이며, 2016.10.04. 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 김윤경은 2019.02.22. 점유를 개시하고 2019.02.25. 전입했으며, 확정일자는 2019.01.29.입니다. 이후 2023.04.03. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.03.10. 청주시 압류입니다. 김윤경의 대항요건은 그보다 앞서 갖춰졌고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 17,648,000원이라는 최저가를 취득원가로 보면 잘못입니다. 현재 배당 가정대로라면 낙찰대금 외에 63,069,664원을 승계하므로 실질취득액은 80,717,664원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1425 더스타일 4층 414호 · 도로명 1순환로 1059 |
| 용도 / 현황 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 414호 |
| 소유자 | 권재선 (2016.10.04. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 17,648,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정평가 현황 | 기준시점 현재 공실 · 내부에 다락 있음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
실제 임차인은 1명, 김윤경입니다. 보증금은 80,000,000원이며 전입 2019.02.25., 점유개시 2019.02.22., 확정일자 2019.01.29.로 말소기준인 2025.03.10. 청주시 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 감정평가 당시 현황이 공실이라고 하더라도 2023.04.03. 주택임차권등기가 존재하므로 매수인이 이 권리를 단순히 공실로 보고 무시해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤경 · 건물의 전부 | 80,000,000원 | 2019.02.25 / 2019.01.29 | 배당요구 2023.04.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 63,069,664원 |
② 실질취득 구조 — 유찰해도 총 부담은 보증금 수준
현재 최저매각가는 감정가의 16.81%인 17,648,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 17,648,000원 + 63,069,664원 = 80,717,664원이 실질취득액입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 17,648,000원 | 63,069,664원 | 80,717,664원 |
| 6회 유찰 시 | 12,353,600원 | 68,268,765원 | 80,622,365원 |
| 7회 유찰 시 | 8,647,520원 | 71,908,135원 | 80,555,655원 |
따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 실거래 비교 없이 17,648,000원을 근거로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 되며, 입찰 전에는 약 80,000,000원 수준의 실질취득액을 기준으로 주변 거래가격과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 717,664원 |
| 1. 임차인 김윤경 보증금 | 80,000,000원 | 16,930,336원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김윤경의 보증금 미배당액 63,069,664원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 80,000,000원은 현재 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KT 남청주지사 서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·학교·아파트·청주지방합동청사·한국농어촌공사 충청북도지부 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 아파트이나 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 기준시점 현재 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 414호이며 위생·난방·급배수·소방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 내부. 층을 구획하여 내부에 다락이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 대체로 가장형의 평지이며 주상용 건부지로 이용중이고, 광대소각에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(분평택지개발지구)이며 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 최저가 17,648,000원에 응찰한다고 가정해도 임차보증금 미배당액 63,069,664원을 합쳐 80,717,664원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김윤경의 2023.04.03. 주택임차권등기와 80,000,000원 보증금, 전입·확정일자·배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공실이라고 인수권리가 사라지는 것은 아님. 감정평가 당시 현황은 공실이나 등기된 임차권과 매수인 인수조건이 존재합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 감소분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
- 용도·현황 확인. 공부상 아파트와 감정평가상 오피스텔 이용상태, 내부 다락의 실제 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 낙찰가 할인율이 아니라 약 80,000,000원 수준의 실질취득액을 기준으로 주변 거래가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,648,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 17,648,000원이 아니라 실질취득액 80,717,664원입니다. 실제 임차인 김윤경의 보증금 80,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 남고, 현재 매각가 가정에서 63,069,664원이 미배당되어 매수인에게 승계되기 때문입니다.
이미 5회 유찰됐지만 추가 유찰이 실질취득액을 크게 떨어뜨리지도 않습니다. 6회 유찰 가정은 80,622,365원, 7회 유찰 가정은 80,555,655원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 105,000,000원짜리를 17,648,000원에 취득한다”는 구조가 아니라, 임차보증금 수준의 총부담을 전제로 가격을 검토해야 하는 인수형 경매입니다. 가격 판단 역시 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
