서울서부지방법원 2025타경51271. 불광동 샹그리라 비동 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 소유자는 한현수입니다. 2021.08.12. 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 담보권보다 선순위 주택임차권입니다.
임차권자 홍대한은 임대차계약일 2021.07.23., 확정일자 2021.07.23., 주민등록일 및 점유개시일 2021.10.01.이고, 보증금은 240,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2023.10.12. 접수됐으며, 말소기준으로 제시된 2024.04.18. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 한현수 · 2021.08.12. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2024.04.18. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원이 말소기준으로 제시돼 있고, 그 뒤 2025.04.04. 같은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 그보다 앞선 임차권은 별개입니다. 따라서 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍대한 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01 | 2021.07.23 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 아님 |
홍대한은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 것과 보증금 전액이 배당된다는 것은 다른 문제입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 보증금보다 작아 보증금 전액 변제가 불가능합니다.
③ 가격의 본질 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 206,400,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 예상 미배당 보증금 37,289,600원을 더한 현재 회차 실질취득은 243,689,600원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 206,400,000원 | 37,289,600원 | 243,689,600원 |
| 2회 유찰 시 | 165,120,000원 | 77,991,680원 | 243,111,680원 |
| 3회 유찰 시 | 132,096,000원 | 110,553,344원 | 242,649,344원 |
최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되는 수치가 없으므로, 이 실질취득액이 현재 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 홍대한 보증금 | 240,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 202,710,400원이 배당되고 37,289,600원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동, 지하철 3·6호선 불광역 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 불광역 및 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 10층 1004호이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 206,400,000원이 아니라 인수액까지 포함한 243,689,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 77,991,680원, 110,553,344원으로 증가합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 배당종결 전 예상 인수액을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 실거래 수치가 없어 243,689,600원 수준의 실질취득이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.01. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 등기 및 관련 원본의 현재 효력을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “2.4억 보증금”을 먼저 보라
이 사건은 감정가 258,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 206,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 240,000,000원이고, 현재 회차에서도 37,289,600원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득은 243,689,600원입니다.
더 중요한 점은 이후 유찰에서도 같은 구조가 반복된다는 것입니다. 낙찰가는 165,120,000원, 132,096,000원으로 내려가지만 인수액이 동시에 증가해 실질취득은 각각 243,111,680원, 242,649,344원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수를 포함한 총부담이 실제 시세보다 낮은지입니다. 현재 실거래 수치가 없는 만큼, 가격 매력은 확인 전까지 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
