서울서부지방법원 2025타경51271. 불광동 샹그리라 비동 10층 1004호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 한현수이며 2021.10.01 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 홍대한의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.07.23, 확정일자도 2021.07.23, 전입·점유개시는 2021.10.01로 확인되며 보증금은 240,000,000원입니다.
말소기준은 2024.04.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 홍대한의 전입·점유와 임차권 관계는 이보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 일반적인 권리계산만 적용하면 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 제출된 확약서가 그 위험을 별도로 제거하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 11층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 한현수 (2021.10.01 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(불광지구) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 뒤집는다
말소기준권리는 2024.04.18 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 이후 2025.04.04 같은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 반면 임차인 홍대한은 2021.10.01 전입·점유를 시작했고 2023.10.12 임차권등기까지 마쳤으므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인 인수로 연결될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 실질 0원*
| 임차인 | 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 홍대한 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2021.07.23 전입·점유 2021.10.01 배당요구 2023.10.12 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
홍대한은 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자 및 배당요구도 갖추고 있습니다. 현재 매각가 258,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 4,412,000원을 제외한 뒤 임차보증금 240,000,000원 전액이 우선 배당되므로 현 회차에서는 애초에 미배당 임차보증금이 발생하지 않습니다. 더 낮은 회차에서는 일반 계산상 인수액이 생기지만, 제출된 확약을 적용하면 그 금액 역시 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
③ 회차별 취득구조 — 확약 없을 때와 적용 후를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 258,000,000원 | 0원 | 0원 | 258,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 206,400,000원 | 37,289,600원 | 0원* | 206,400,000원* |
| 4회 유찰 시 | 165,120,000원 | 77,991,680원 | 0원* | 165,120,000원* |
* 확약서 효력이 그대로 적용된다는 전제입니다. 일반적인 대항력 인수 계산만 적용하면 3회 유찰 시 37,289,600원, 4회 유찰 시 77,991,680원의 미배당 임차보증금이 인수액으로 계산되지만, 본건 확약은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 내용으로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 홍대한 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 13,588,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류 청구금액 20,000,000원 중 13,588,000원이 배당됩니다. 채권자 측 미배당 합계는 246,412,000원이며, 이는 매수인이 인수하는 임차보증금과는 별개의 값입니다.
⑤ 민간임대주택등기·물건 상태
- 민간임대주택등기. 2021.10.01 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임이 표시되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층 1004호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 대지 248.0㎡는 평지의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 3·6호선 불광역 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 불광역과 버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북서측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(불광지구)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,402,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 매각서류 원문과 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 홍대한의 보증금 240,000,000원, 전입·점유 2021.10.01, 확정일자 2021.07.23, 배당요구 2023.10.12를 기준으로 실제 배당절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 현재 등기부에 민간임대주택 관련 표시가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인할 항목입니다.
- 회차별 인수액 구분. 확약 전 일반 계산상 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 현재 가격 확인. 2회 유찰 상태이지만 현재 최저가는 감정가와 동일한 258,000,000원입니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 확약이 인수위험을 끊는다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞서 있는 전형적인 선순위 임차권 물건입니다. 확약이 없다면 매각대금이 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조이고, 실제 계산에서도 3회 유찰 시 37,289,600원, 4회 유찰 시 77,991,680원의 인수액이 나타납니다.
그러나 이 사건에는 신청채권자가 미변제 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 있습니다. 그 결과 홍대한 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 정리되고, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 258,000,000원입니다. 다만 선순위 임차권과 민간임대주택등기가 존재하고 이미 2회 유찰된 사건인 만큼, 핵심은 단순히 “인수 0원”이라는 결과보다 그 결과를 만드는 확약서와 말소절차를 원본에서 재확인하는 것입니다.
