서울서부지방법원 2025타경51273. 서울특별시 은평구 갈현동 490-1, 삼성빌라 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김동백으로, 2021.09.02 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 235,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.09.01 주식회사 한빛자산관리대부의 가압류 19,564,060원이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기 순서보다 임차인 강민희입니다. 임대차계약일은 2021.07.19, 점유개시는 2021.08.16, 주민등록일자는 2021.08.18, 확정일자는 2021.07.19로, 모두 말소기준권리인 2022.09.01보다 앞섭니다. 임차보증금은 235,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51273 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 490-1 4층402호 · 서울특별시 은평구 연서로19길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김동백 · 2021.09.02 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.09.01 가압류입니다. 하지만 임차인 강민희는 2021.08.18 주민등록을 마치고 2021.08.16부터 점유했으며, 확정일자도 2021.07.19로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2023.09.04 임차권등기도 설정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민희 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.08.18 | 2021.07.19 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 실질취득 210,000,000원 vs 실거래 235,000,000원
삼성빌라는 10세대이며 사용승인일은 1996.05.03입니다. 비교 대상 면적은 51.3㎡이고, 확인되는 거래는 2021.08과 2021.09 두 건으로 모두 235,000,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 235,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 51.3㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 51.3㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.3㎡ | 2건 | 235,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 210,000,000원으로 최근 12개월 평균 235,000,000원의 89.4%입니다. 다만 확인되는 실거래가 2021.08·2021.09 두 건에 한정되어 있어, 현재 회차의 가격 판단은 이 표본의 시점과 거래 수를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 강민희 보증금 | 235,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 19,564,060원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강민희 임차인의 보증금 부족분은 28,740,000원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 28,740,000원 | 0원 | 210,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 70,152,000원 | 0원 | 168,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 103,281,600원 | 0원 | 134,400,000원 |
28,740,000원·70,152,000원·103,281,600원은 확약을 반영하기 전 배당 계산상 부족분입니다. 제출된 확약이 적용되는 강민희 임차인에 대해서는 각 회차의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 지하철6호선 구산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 1996.05.03입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 214.5㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 북동 및 북서측으로 세로각지에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,851,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 범위를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 강민희의 주택임차권등기는 2023.09.04 설정되었습니다. 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 확인되는 거래는 2021.08·2021.09 두 건으로 모두 235,000,000원입니다. 현재 가격 판단 전에 최신 거래 존재 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 이력 확인. 현재 데이터에는 3회 유찰, 최저가 210,000,000원으로 표시되어 있으므로 실제 매각기일 공고의 회차·최저가격을 원본과 대조해야 합니다.
- 당해세 등 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재해 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 현재 매각가 기준 계산상 부족분도 28,740,000원입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 210,000,000원이며, 확인되는 최근 12개월 평균 235,000,000원의 89.4%입니다. 다만 실거래 표본이 2021년 두 건뿐이고 데이터상 이미 3회 유찰된 물건인 만큼, 최종 판단의 핵심은 확약서 적용 범위의 원문 확인과 현재 시세 재확인입니다.
