⚠️ 인수 103,281,600원 💰 실질취득 237,681,600원 🏠 실제 임차인 1명 📉 2회 유찰
134,400,000원
서울서부지방법원 2025타경51273. 은평구 갈현동 삼성빌라 4층 402호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아닙니다. 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권등기가 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 총 부담액은 보증금권 근처로 고정됩니다.
이 구조에서는 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가 134,400,000원에 낙찰되더라도 배당 후 임차인 미변제 잔액 103,281,600원이 붙어 실질취득은 237,681,600원입니다. 최근 실거래 평균 235,000,000원과 비교하면 이미 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 490-1 4층402호 · 도로명주소 서울특별시 은평구 연서로19길 39 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 삼성빌라 · 전용 51.3㎡ · 4층 중 4층 402호 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택 · 1996.05.03 사용승인 |
| 소유자 | 김동백 (2021.09.02 거래가액 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준으로 보는 권리는 2022.09.01 갑구 4번 가압류입니다. 그런데 임차인 강민희는 2021.07.19 확정일자, 2021.08.16 점유개시, 2021.08.18 주민등록으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체는 매각으로 말소되는 형식이어도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 표 — 보증기관 승계가 아니라 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민희 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.08.18 확정 2021.07.19 배당요구 2023.09.04 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성빌라 동일 면적 51.3㎡ 실거래는 제공 데이터상 2건이고, 모두 235,000,000원입니다. 현재 최저가만 보면 실거래 평균의 57.2%라 낮아 보이지만, 대항력 임차인 인수형에서는 그 비교가 틀립니다. 현재 회차의 실질취득 237,681,600원을 기준으로 보면 실거래 평균의 101.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 51.3㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 51.3㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 강민희 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 19,564,060원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 배당은 131,718,400원이고, 부족분 103,281,600원은 매수인 인수로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 134,400,000원 | 103,281,600원 | 237,681,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 107,520,000원 | 129,785,280원 | 237,305,280원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 86,016,000원 | 150,932,288원 | 236,948,288원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 「선정고등학교」 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재하여 제반 교통사정은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호입니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 삼성빌라는 총 10세대이고 제공 실거래 표본은 2건입니다. 대단지 아파트가 아닌 소규모 다세대라 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 134,400,000원은 시세 비교 기준이 아닙니다. 실질취득 237,681,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 강민희는 전입 2021.08.18, 확정 2021.07.19, 보증금 235,000,000원의 임차인입니다. 말소기준보다 앞섭니다.
- 배당 부족분 인수. 현재 회차 배당표상 임차인 부족분 103,281,600원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 전략 무력화. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 237,000,000원대에 머뭅니다.
- 당해세·관리비 확인. 은평구 압류가 있고, 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영합니다. 입찰 전 원본과 관할 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 내역을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “최저가 64%”가 아니라 “실질취득 101.1%”다
이 물건은 겉으로는 2회 유찰되어 최저가가 134,400,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차 실질취득은 237,681,600원이고, 이는 실거래 평균 235,000,000원보다 높습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 싸지만, 실질취득으로 보면 가격 메리트가 없습니다.
