한 줄 평 최저가만 보면 감정가 대비 80% 수준이지만, 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 315,000,000원 인수 가능성이 핵심입니다. 배당 부족분 77,582,400원은 매수인이 부담하며, 실질취득은 약 315,000,000원으로 봐야 합니다.
감정가
302,000,000원
다세대 감정가격
최저가
241,600,000원
1회 유찰 후
실질취득
315,000,000원
임차보증금 기준
인수위험
77,582,400원
미배당 보증금
서울서부지방법원 2025타경51286. 은평구 응암동 더프라임 5층501호 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 주택임차권입니다. 김이슬 임차인은 2021년7월27일 확정일자, 2021년8월27일 전입신고를 갖추고 임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 315,000,000원입니다. 배당으로 전액 회수되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51286 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대 |
| 소유자 | 빈지현 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 241,600,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수 확인
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김이슬 | 315,000,000원 | 有 | 有 | 미배당분 인수 |
⛔ 핵심 위험 최저가 241,600,000원으로 낙찰되어도 임차보증금 배당 부족분 77,582,400원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가 하락으로 인수가 사라지는 구조가 아니며, 총 실질취득은 약 보증금 수준으로 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 27.33㎡ | 5층 | 321,000,000원 |
| 2021.10 | 26.77㎡ | 6층 | 319,000,000원 |
| 2021.07 | 26.77㎡ | 5층 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 26.77㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 28.84㎡ | 2층 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 5건 | 318,000,000원 |
최근 거래 평균은 318,000,000원, 최신 거래는 321,000,000원입니다. 실질취득 약 315,000,000원은 최근 평균 대비 약 99.1% 수준으로 큰 할인 구간은 아닙니다. 최저가 241,600,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
배당 분배
가격 비교
실질취득 기준으로 최근 실거래 평균과 비교
④ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 있는 임차보증금 315,000,000원 중 미배당분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 낙찰가 착시 주의. 최저매각가 241,600,000원은 실질취득 가격이 아닙니다.
- 실질취득 기준 검토. 최근 12개월 평균 거래 318,000,000원과 비교해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 임대사업 관련 확인. 민간임대주택 등록 등기 이력을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액이 중요하다”
이 물건은 권리 자체보다 임차보증금 승계 여부가 핵심입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액 배당이 되지 않아 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 판단 기준은 241,600,000원이 아니라 약 315,000,000원의 실질취득 비용입니다. 권리 분석은 가능하지만, 가격 메리트는 제한적인 물건입니다.
