서울서부지방법원 2025타경51286. 은평구 응암동 더프라임 5층 501호로, 감정평가서상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 건물은 2021년 사용승인된 총 14세대 규모이며, 대상 호실의 전용면적은 26.77㎡입니다.
권리분석의 출발점은 등기부에 남아 있는 315,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 김이슬은 경매개시결정 이전에 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권을 먼저 검토해야 합니다.
다만 이번 사건의 결정적인 차이는 매각물건명세서에 기재된 신청채권자의 확약서입니다. 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 확약이 기재된 범위대로 유효하게 적용된다면, 김이슬의 보증금 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 5층 501호 도로명주소: 서울특별시 은평구 응암로9길 18-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 26.77㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 규모 | 지하 1층~지상 6층 · 총 14세대 · 사용승인 2021.04.28 |
| 소유자 | 빈지현 (2021.08.27 소유권이전등기 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 |
| 유찰 이력 | 2회 유찰 표기 · 현재 최저가는 감정가의 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차인 | 김이슬 · 보증금 315,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (신청채권자 확약의 유효한 적용 전제) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 과거 수협은행 신탁과 인천수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이병준이 신청한 종전 강제경매개시결정 역시 2025.03.31 말소됐습니다.
현재 남아 있는 핵심 권리는 을구 3번 김이슬의 주택임차권입니다. 전입신고일은 2021.08.27, 확정일자는 2021.07.27, 점유개시일은 2021.08.28이며, 임차권등기는 2023.09.01 접수됐습니다. 이는 2025.04.09 접수된 이번 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다.
매각물건명세서상 확약이 없다면, 낙찰자가 배당으로 충당되지 않은 보증금반환채무를 인수할 수 있습니다. 하지만 신청채권자가 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로, 본건의 실질 인수 판단은 그 확약의 효력을 반영해야 합니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김이슬 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
315,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.08.27 |
우선변제 有 확정 2021.07.27 배당요구 2023.09.01 |
확약 적용 실질 인수 0원 룰상 미배당 18,028,000원 |
실제 임차인은 김이슬 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 기재되어 있으나, 동일 보증금 315,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
따라서 해당 확약의 유효한 적용을 전제로 김이슬 관련 실질 인수액은 0원입니다. 예상배당표상 미배당액 18,028,000원은 확약을 반영하기 전의 계산상 금액이지, 그대로 확정된 매수인 부담액이 아닙니다.
이 확약은 해당 잔존 청구권과 임차권등기에 관한 것입니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 효력으로 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 확약서 원본에서 포기 주체·대상 권리·말소 동의 범위를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 과거 거래평균의 95%, 현재 시세는 별도 확인
더프라임의 전용면적 26.77㎡ 전후 실거래 5건을 비교하면 평균 거래가는 318,000,000원입니다. 최저매각가격 302,000,000원은 이 평균의 95.0%이며, 마지막으로 확인되는 2022.03 거래가 321,000,000원보다 낮습니다.
다만 아래 거래는 모두 2021~2022년에 발생했습니다. 따라서 평균 318,000,000원을 현재의 최근 12개월 실거래 시세로 받아들이면 안 됩니다. 현재 가격 메리트를 확정하려면 더 최근의 거래 및 인근 유사 다세대주택 시세 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 27.33㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.10 | 26.77㎡ | 6 | 319,000,000원 |
| 2021.07 | 26.77㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 26.77㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 28.84㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 5건 | 318,000,000원 |
과거 거래 범위는 310,000,000~325,000,000원입니다. 최저가 302,000,000원이 이 가격대보다 낮다는 점은 확인되지만, 과거 거래가 현재 가격을 보장하지는 않습니다. 더구나 이번 물건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 확약서가 제출된 사건이므로, 확약의 효력이 인정되는 경우의 실질 취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 김이슬 보증금 | 315,000,000원 | 296,972,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 계산상 임차보증금 미배당액 | — | 18,028,000원 |
| 확약 적용 후 실질 인수액 | — | 0원 |
집행비용 5,028,000원을 차감하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 296,972,000원이며 계산상 부족액은 18,028,000원입니다. 이는 확약 적용 전 금액입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 동일 보증금에 대한 청구를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 달라진다
| 회차 | 매각가격 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 표기 · 100%) | 302,000,000원 | 18,028,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (80%) | 241,600,000원 | 77,582,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (64%) | 193,280,000원 | 125,225,920원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 인수해야 할 미배당 보증금이 증가해, 총 취득비용이 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다. 표의 룰상 금액에는 회차별 예상 집행비용의 차이도 반영되어 있습니다.
반면 이번 사건에서 확약의 효력이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 매각가격 인하가 실질 취득비용 인하로 이어질 수 있습니다. 다만 시나리오상 가격이 실제 다음 매각기일의 최저가로 확정된 것은 아니며, 현재 공고와 권리관계의 변동 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 응암동 새절역 남측 인근의 일반주택지대로, 주변에는 빌라와 다세대주택이 주로 형성되어 있습니다. 간선도로변에는 근린생활시설과 점포·상가가 위치하며, 근거리에 학교와 근린공원이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장은 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 새절역은 도보 약 6~7분 거리입니다. 대중교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 6층 건물로, 총 14세대이며 2021.04.28 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·도시가스난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 15미터 포장도로와 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 대공방어협조구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 임대주택 등록. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이므로 매각 이후의 등록 상태와 법적 효과를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 반복된 현장방문에도 폐문 및 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물현황도와 외관조사, 인근주민 탐문을 토대로 이용상황을 개략적으로 추정한 만큼 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택이며 확인 가능한 실거래가 오래됐습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 11.11%로 집계되어 있어 재매각 가능성과 매수 수요를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체, 대상, 조건 및 법적 효력을 명세서·확약서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 김이슬의 임차권등기가 실제로 어떠한 절차에 따라 말소되는지 확인해야 합니다. 확약서의 존재와 등기말소 절차의 완료는 구분해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 실제 임차인은 김이슬 1명이며, 주택도시보증공사의 신청채권자 청구액을 별도의 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
- 최저가 재확인. 2회 유찰로 기재되어도 최저매각가격은 감정가와 동일한 302,000,000원입니다. 2026.10.13 매각기일에 적용되는 최종 공고와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 2021~2022년 거래평균 318,000,000원만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 최근 실거래와 인근 유사 면적·연식의 다세대주택 매물을 대조해야 합니다.
- 내부 상태와 명도. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유 상황과 수리 필요 여부, 임차권등기 말소 이후의 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1번 등기 내용과 매각 후 등록·의무 승계 여부를 관련 기관 및 전문가에게 확인해야 합니다.
- 추가 부담 확인. 관리비 체납, 당해세, 실제 배당 순위 및 매각물건명세서의 변경 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력보다 중요한 것은 확약의 실제 효력”
이 물건은 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인이 있는 다세대주택입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금이 늘어나 실질 취득비용이 보증금 수준에서 유지됩니다. 따라서 최저매각가격만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
그러나 이번 사건은 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 효력이 원본대로 적용된다면 계산상 미배당액 18,028,000원은 매수인의 실질 인수채무로 이어지지 않습니다. 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 최저가 302,000,000원이 과거 거래평균 318,000,000원의 95.0%에 해당하지만, 거래 표본이 오래되어 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내리기는 어렵습니다. 여기에 유찰 횟수와 최저가 표시의 불일치, 소규모 다세대주택의 환금성, 내부 미확인 문제가 남아 있습니다.
결론은 확약으로 주된 인수 위험은 해소되지만, 확약의 유효성·실제 매각조건·현재 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 신건 대비 할인율이나 과거 거래평균만 보고 접근하기보다는 권리관계 원본과 최신 가격 자료를 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
