서울서부지방법원 2025타경51287. 서울 은평구 구산동 네이처빌 3층 304호, 전용 29.03㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 187,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저가는 119,680,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려온 저가 매물처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 168,000,000원의 주택임차권입니다.
임차인 권해윤의 전입·점유는 2019.10.18이고, 말소기준으로 제시된 비엔케이캐피탈 가압류는 2023.09.13입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증금 168,000,000원은 현재 최저가 119,680,000원을 넘으므로 단순히 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 대항력 인수형으로 볼 경우 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득은 약 168,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 16-36 3층304호 · 서울특별시 은평구 갈현로 134-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.03㎡ · 6층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 윤선의 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 119,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 2019년 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2017년 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당 2건은 이미 말소됐고, 2017년 신탁등기도 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.09.13 비엔케이캐피탈 가압류 34,392,194원입니다. 이후의 국세·국민건강보험공단·강남구 압류와 2025년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권해윤 | 전유부분 전부 | 168,000,000원 | 2019.10.18 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
임차권등기는 2023.10.26 접수됐고, 등기 내용에는 임대차계약일자 2019.08.17·2021.08.02, 주민등록 및 점유개시 2019.10.18, 보증금 168,000,000원이 기재돼 있습니다. 2023.11.02에는 등기명의인 성명이 권해윤에서 권혜윤으로 경정됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.68억을 기준으로 본다
네이처빌(16-36)은 14세대, 2017.05.24 준공입니다. 전용 29.03㎡와 면적이 매칭되는 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2026.05 전용 28.4㎡ 4층의 210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 210,000,000원이고, 과거 2021.10 거래는 202,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 4.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.4㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 29.03㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 206,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 119,680,000원은 최근 시세의 57.0%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다. 대항력 인수형 기준의 실질취득 168,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 80.0%입니다. 즉 권리 위험을 반영한 뒤에도 최신 거래보다 낮은 가격대이지만, 표본이 최근 1건뿐이라는 점과 임차권 처리 결과가 최종 수익성을 크게 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,520원 |
| 임차인 권해윤 보증금 | 168,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 34,392,194원 | 34,392,194원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 82,812,286원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 202,392,194원, 채권자 예상배당은 117,204,480원, 미배당은 85,187,714원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 임차보증금이 중요하다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 85,187,714원 | 168,000,000원 |
| 3회 유찰 · 51% | 95,744,000원 | 93,620,608원 | 108,771,586원 | 168,000,000원 |
| 4회 유찰 · 41% | 76,595,200원 | 74,816,486원 | 127,575,708원 | 168,000,000원 |
3회 유찰 시 매각가는 95,744,000원, 4회 유찰 시 76,595,200원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 인수형으로 판단하는 동안에는 “최저가가 더 내려가니 실질취득도 같은 폭으로 내려간다”는 해석을 하면 안 됩니다. 임차보증금 168,000,000원이 현재·3회·4회 유찰 시의 매각가를 모두 웃돌기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 예일초등학교 서측 방향에 위치하며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 304호이며, 위생 급배수시설·난방설비·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 221.5㎡, 공시지가 3,221,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 네이처빌(16-36)은 14세대 규모이며 실거래 표본은 2건, 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 권해윤·권혜윤 명의경정과 주택도시보증공사의 2026.04.08 대항력 포기 내용이 매수인 인수에 미치는 효과를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력 인수 위험이 남는 한 최저가 119,680,000원이 아니라 보증금 168,000,000원을 가격판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·강남구 압류와 관련해 당해세 해당 여부와 예상 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 실거래는 2026.05의 210,000,000원 1건뿐이므로 층·상태 차이를 현장조사로 보완해야 합니다.
- 추가 유찰 해석. 3회·4회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 대항력 인수형에서는 그 하락폭을 그대로 투자수익으로 계산하면 안 됩니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “1.68억 임차권”을 먼저 본다
이 사건의 표면은 간단합니다. 감정가 187,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 119,680,000원까지 내려왔고, 최신 실거래는 210,000,000원입니다. 하지만 핵심은 2019.10.18부터 대항요건을 갖춘 임차권과 168,000,000원의 보증금입니다.
대항력 인수형 기준으로는 실질취득을 약 168,000,000원으로 봐야 하며, 이 금액은 최근 12개월 실거래의 80.0%입니다. 가격만 놓고 보면 여지가 있지만, 2026.04.08 주택도시보증공사의 대항력 포기 기재가 실제 인수위험을 어디까지 제거하는지가 최종 판단의 갈림길입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 바로 들어가는 물건”이라기보다 임차권 처리 원본을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 권리확인형 물건입니다.
