122,880,000원
서울서부지방법원 2025타경51298. 연희동성캐슬1차 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 서진개발산업주식회사이고, 2024.01.25 조영서 명의 근저당권 채권최고액 130,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 김재준 가압류, 이정호 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 등기부상 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다.
그러나 이 사건에서 “등기가 소멸한다”는 것과 “임차보증금 부담까지 사라진다”는 것은 전혀 다른 문제입니다. 임차인 이정호는 2022.09.21 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준근저당 2024.01.25보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 이루어졌지만 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51298 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 28.64㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 내 4층 401호 · 사용승인일 2022.08.24 |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 122,880,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.01.25 조영서 근저당권입니다. 하지만 임차인 이정호의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.09.21로 그보다 빠릅니다. 따라서 후일 2024.10.02 설정된 을구 2번 주택임차권등기 자체가 경매로 말소되더라도, 이미 갖춘 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.09.21 / 2022.09.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
연희동성캐슬1차는 총 14세대, 사용승인일은 2022.08.24입니다. 대상 면적과 유사한 실거래는 2건으로, 2025.07 전용 29.55㎡ 2층이 430,000,000원, 2023.06 전용 29.19㎡ 3층이 420,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 425,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 430,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 2.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.55㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2023.06 | 29.19㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 430,000,000원 |
표면 최저가 122,880,000원은 최근 12개월 평균의 28.6%로 보이지만, 이 비율은 이 사건에서는 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수까지 고려한 실질취득은 약 240,000,000원 수준이므로, 시세 비교 역시 이 실질취득 기준으로 해야 합니다. 그 기준에서도 최근 거래 430,000,000원보다 낮지만, 실거래 표본이 2건뿐이고 총 14세대의 소규모 다세대라는 점은 함께 봐야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 119,640,320원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 98,304,000원 | 96,134,528원 | 143,865,472원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 78,643,200원 | 76,827,622원 | 163,172,378원 |
회차가 내려갈수록 입찰가는 122,880,000원에서 98,304,000원, 78,643,200원으로 감소하지만, 임차보증금 인수액은 119,640,320원, 143,865,472원, 163,172,378원으로 증가합니다. 바로 이 때문에 이 사건은 낙찰가 자체보다 보증금 구조를 먼저 보는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 1. 임차인 이정호 보증금 | 240,000,000원 | 120,359,680원 |
| 2. 근저당권 · 조영서 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재준 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이정호 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 대항력 임차인에게 배당됩니다. 임차인의 미변제 보증금 119,640,320원은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대문우체국 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트가 혼재하고, 근린생활시설·서대문우체국·연세대학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 홍대입구역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.08.24이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 271.0㎡, 사다리형 완경사지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 3,248,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 14세대이며 확인된 유사면적 실거래는 2건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 표본이 많지 않은 소규모 다세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 122,880,000원을 실질 매입가로 보지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 포함해 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이정호의 2022.09.21 전입·점유·확정일자, 보증금 240,000,000원 및 배당요구 사실을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 관계인 여부 검증. 임차권자와 강제경매 신청채권자 이름이 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산 주의. 6회·7회 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 430,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 호수 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 다세대 4층 401호의 실제 점유자·내부 상태·주차·접도·관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 33%”보다 “보증금 240,000,000원”이 먼저다
이 물건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 375,000,000원도 아닙니다. 가장 먼저 볼 숫자는 임차보증금 240,000,000원입니다. 임차인 이정호는 말소기준근저당보다 빠른 2022.09.21 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차에서는 119,640,320원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 122,880,000원이라는 최저가만 보고 감정가 대비 큰 폭의 할인이라고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 구조적으로 약 240,000,000원 수준에서 판단해야 하고, 그 기준으로는 2025.07 실거래 430,000,000원보다 낮습니다. 다만 5회 유찰·14세대 소규모 다세대·실거래 2건·임차인과 경매신청 채권자의 동일 이름이라는 검증 요소가 겹칩니다. 결론은 가격 숫자만 보면 여지가 있지만, 권리 확인 없이는 들어가면 안 되는 C등급 검증형 물건입니다.
