서울서부지방법원 2025타경51302. 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 7층 708호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 집합건축물대장상 사용승인일은 2006.01.20입니다. 등기상 현재 소유자는 조홍선이며 2017.04.18. 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2024.10.02. 설정된 주식회사강남파이낸스대부의 채권최고액 150,000,000원 근저당입니다.
이 근저당과 같은 날 주식회사강남파이낸스대부 명의로 전세금 10,000,000원 전세권이 추가 설정됐고, 이후 경매개시결정과 경기수산업협동조합·주식회사 오케이대부캐피탈교대·주식회사 국민은행 가압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 이윤주의 전세금 265,000,000원 전세권과 동수원신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 위험으로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51302 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 708호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하4층 지상12층 중 7층 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 조홍선 · 2017.04.18. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 291,840,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 103,937,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 2024.10.02. 주식회사강남파이낸스대부 근저당이 말소기준이며, 같은 날 설정된 전세권과 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 570,000,000원, 현재 최저매각가는 291,840,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 51.2% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 233,472,000원(감정가 41%), 5회 유찰 시 186,777,600원(감정가 33%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 일반 아파트로 단정할 수 없습니다. 공부상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 일반 공동주택처럼 입주와 매매에 나이 등 제한이 없는 것으로 파악됐다는 조사 내용이 있습니다. 건물 내 식당 등 부대시설은 감정평가 조사 시점에 미운영 상태였습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다 실제 매수층과 거래 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,885,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사강남파이낸스대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 126,954,240원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,058,063,909원, 채권자 배당액은 286,954,240원, 미배당액은 771,109,669원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트 등이 혼재하며, 관공서·근린생활시설·공원·학교가 주변에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하4층·지상12층 건물의 7층 708호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 중앙난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 용도. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 일반 공동주택처럼 입주·매매에 나이 등 제한은 없는 것으로 파악됐습니다.
- 부대시설. 건물 내 식당 등 부대시설은 감정평가 조사 시점 당시 미운영 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,080,000원/㎡, 대지 2,555㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 이 물건은 공부상 노인복지시설입니다. 일반 공동주택처럼 매매·입주 제한이 없는 것으로 파악됐더라도 실제 이용·담보·재매각 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 291,840,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 거래 가능 금액과 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 3회 유찰 상태이며 4회 유찰 시 233,472,000원, 5회 유찰 시 186,777,600원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 현재 회차에서도 771,109,669원이지만, 배당 부족과 매수인 인수는 다른 문제입니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.02. 주식회사강남파이낸스대부 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 떨어졌다는 것만 보고 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 물건은 공부상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 실제 거래 시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 일반 공동주택처럼 입주·매매 제한이 없는 것으로 파악됐다는 점은 긍정적이지만, 이미 3회 유찰된 사실까지 함께 보면 권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 맞는 결론입니다.
