서울서부지방법원 2025타경51302. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 7층 708호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 건물은 철근콘크리트조 지하4층·지상12층 중 7층입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2006.01.20입니다. 현재 최저매각가는 233,472,000원으로 감정가 570,000,000원의 40.96%입니다.
권리분석의 기준은 2024.10.02 설정된 주식회사강남파이낸스대부의 근저당권 150,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 이 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 날 설정된 전세권 10,000,000원과 경매개시결정 및 이후 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51302 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 708호 |
| 공부상 주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하4층 지상12층 중 7층 · 사용승인 2006.01.20 |
| 소유자 | 조홍선 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 233,472,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 103,937,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 전세권과 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 있고, 2014.09.04 동수원신용협동조합 근저당권 221,000,000원 및 2019.09.02 채권최고액 204,000,000원 변경 기록도 확인됩니다. 제공된 말소기준 판정은 2024.10.02 주식회사강남파이낸스대부 근저당권이며, 배당 시뮬레이션은 이 권리부터 배당하는 구조로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교 자료 없음
현재 회차는 4회 유찰 상태로, 최저매각가 233,472,000원은 감정가 570,000,000원의 40.96%입니다. 다음 시나리오상 5회 유찰 시 186,777,600원(감정가 33%), 6회 유찰 시 149,422,080원(감정가 26%)으로 내려갑니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이라는 점과 4회 유찰 사실을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,068,608원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 5번 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 69,403,392원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,058,063,909원 중 채권자 배당액은 229,403,392원, 미배당액은 828,660,517원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다.
- 입주·매매 조건. 공부상 노인복지시설이나 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없는 것으로 파악됐습니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트 등이 혼재하고, 관공서·근린생활시설·공원·학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 도로, 남서측 약 2미터 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡, 사다리형 토지입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가가 감정가의 40.96%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동일 시설·유사 이용형태의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 시설 용도 확인. 공부상 노인복지시설이라는 용도와 실제 이용·관리규약·건축물대장 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 부대시설 상태. 감정평가 조사시점 당시 건물 내 식당 등 부대시설이 미운영 상태였으므로 현재 운영 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산은 집행비용·등기채권을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가 41%”보다 중요한 것은 실제 시장가격
현재 배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후의 전세권·경매개시결정· 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이미 4회 유찰되어 570,000,000원의 감정가가 233,472,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
더구나 감정평가상 이용상태가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 건물 내 부대시설 일부가 조사시점 당시 미운영 상태였습니다. 입주·매매에 나이 제한이 없는 것으로 파악됐다는 점은 확인되지만, 4회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다. 이 사건은 권리 인수 0원 여부와 실제 환금가격을 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
