서울서부지방법원 2025타경51326. 마포구 신공덕동 갑을명가시티2 10층 1006호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태에는 “관련공부상의 용도는 오피스텔”이라고 적혀 있습니다. 감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 104,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 80% 물건처럼 보이지만, 이 물건은 단순히 “싸졌다”로 접근하면 안 됩니다. 말소기준권리, 임차권등기, 확약 조건, 세금 압류가 함께 얽혀 있기 때문입니다.
말소기준권리는 2016.12.16 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 102,000,000원으로 설정되었고, 이후 경매개시결정·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표를 보면 현재 최저가 104,000,000원에서는 집행비용을 빼고 하나은행에 101,744,000원만 배당되어 후순위 채권은 전부 미배당입니다. 권리상 인수는 0원이어도, 시장이 이미 4회 유찰로 가격을 깎아낸 이유를 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51326 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 10층1006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태: 관련공부상의 용도는 오피스텔 |
| 소유자 | 고은애 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 104,000,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 152,182,582원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 하나은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 데이터상 해당 권리는 2020.01.08 말소등기가 있으나, 산정된 말소기준은 2016.12.16로 표시되어 있습니다. 이후의 경매개시결정, 화성시·마포구·국세 압류, 한국주택금융공사 경매개시결정, 김하은 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·임차권 분석
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김하은 1명입니다. 데이터상 tenants 항목의 is_subrogation·is_guarantor 값은 모두 false입니다. 한국주택금융공사는 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인으로 언급되지만, 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 133,000,000원 | 전입 2021.02.17 · 확정 2021.01.04 · 배당요구 2023.11.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 합산금지 |
대항력 판단은 명확합니다. 전입신고일 2021.02.17은 말소기준권리일 2016.12.16보다 뒤입니다. 데이터의 위험 메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하고, 여기에 확약 조건까지 붙어 있어 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,256,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 102,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김애영 | 152,182,582원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 152,182,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당입니다. 총 채권액 406,365,164원 중 101,744,000원만 배당되고, 미배당은 304,621,164원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권총액 | 배당총액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 80%) | 104,000,000원 | 406,365,164원 | 101,744,000원 | 304,621,164원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 406,365,164원 | 81,302,400원 | 325,062,764원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 51%) | 66,560,000원 | 406,365,164원 | 64,961,920원 | 341,403,244원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조였다면 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 김하은 임차권은 대항력 없음이고, 확약 조건까지 있으므로 현재 데이터상 매수인 인수는 0원*입니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 기준 104,000,000원으로 봅니다. 다만 낮아진 가격 자체가 메리트라는 뜻은 아닙니다. 4회 유찰은 수요·용도·명도·대출·환금성에 대한 시장의 경계가 반영된 신호입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 공덕동 소재 공덕초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 연립ㆍ다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 제10층 제1006호이며, 사용승인은 2016.11.04입니다.
- 설비. 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로 정상작동 여부 확인은 불가합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 14,190,000원/㎡, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 false로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원본 확인. “반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건”이 실제 매각물건명세서와 특별매각조건에 어떻게 기재되어 있는지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 김하은 임차권등기와 주택임차권승계인 한국주택금융공사 관련 말소 조건의 이행 방식이 낙찰 후 명도·등기 정리에 직접 영향을 줍니다.
- 세금 압류 확인. 화성시, 마포구, 국세 압류 2건이 있습니다. 당해세 해당 시 배당에서 먼저 빠질 수 있어 실제 배당과 이해관계가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 대출·전입·임대·환금성을 아파트 기준으로 판단하지 마세요.
- 폐문부재 리스크. 내부확인이 불가한 상태로 평가되었습니다. 설비 정상작동 여부, 점유 상태, 관리비 체납은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도, 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 핵심은 김하은 임차권 보증금 133,000,000원을 단순 인수로 보지 않는 것입니다. 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음이고, 명세서 비고상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 주된 인수는 실질 0원*입니다. 그러나 그 결론이 곧바로 “안전하고 싸다”는 뜻은 아닙니다. 이미 4회 유찰된 물건이고, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 폐문부재, 국세·지방세 압류, 대규모 미배당이 겹칩니다. 권리의 핵심 함정은 확약으로 정리되는 방향이지만, 투자 판단의 핵심은 용도·명도·환금성·원본 조건 확인입니다.
