한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준권리 이후 권리는 소멸하는 권리상 안전형 아파트입니다. 다만 1988년 준공 단지라는 점과 SBI저축은행 근저당 채권이 매각대금으로 전액 해소되지 않는 구조를 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 84.1% 수준으로 가격상 메리트는 있으나, 무조건 저가 매수로 판단하기보다 환금성을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
791,000,000원 / 632,800,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
752,714,285원
동일 면적 7건
최저가 ÷ 최근 시세
84.1%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
임차인 없음
서울서부지방법원 2025타경51329. 서울 서대문구 홍은동 현대아파트 102동 1505호는 전용 73.98㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자는 황옥심 씨이며, 말소기준권리는 2020년 9월 1일 설정된 SBI저축은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 직접 인수할 권리는 없습니다.
핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려온 상태이며, 최근 거래 흐름은 2026년 8월 808,000,000원 등 7억대 후반 거래가 이어지고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 202-5 현대아파트 102동 15층1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.98㎡ |
| 소유자 | 황옥심 |
| 감정가 / 최저가 | 791,000,000원 / 632,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 536,516,030원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 SBI저축은행 근저당권 이후 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당에서는 채권최고액 합계가 매각대금을 초과해 후순위 채권 일부는 미배당됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 판단
현대(1,2차) 단지 동일 면적 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 752,714,285원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.52㎡ | 4 | 808,000,000원 |
| 2026.04 | 73.98㎡ | 15 | 810,000,000원 |
| 2026.02 | 73.98㎡ | 9 | 755,000,000원 |
| 2025.12 | 73.98㎡ | 1 | 683,000,000원 |
| 2025.10 | 74.52㎡ | 11 | 698,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 7건 | 752,714,285원 |
최저매각가 632,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 약 84.1%입니다. 최근 거래 최고가는 810,000,000원이며, 최근과 과거 평균 비교 추세는 +3.3%로 큰 하락 흐름은 확인되지 않습니다.
⚠️ 가격보다 환금성 확인 현대(1,2차)는 1988년 준공, 610세대 단지입니다. 가격 할인 폭은 있으나 노후 단지 특성상 매수층과 관리 상태 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 632,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,728,000원 |
| 을구 14번 근저당 · SBI저축은행 | 632,400,000원 | 624,072,000원 |
| 을구 16번 근저당 · SBI저축은행 | 70,800,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · SBI저축은행 | 138,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 노후 단지 환금성을 함께 고려해야 합니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 주의 관점 채권최고액 기준 미배당 약 217,128,000원이 발생하는 구조이며, 1988년 준공 아파트라는 점에서 가격뿐 아니라 장기 보유 가능성과 매도 수요를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 홍은중학교 남동측 인근으로 남양아파트, 근린생활시설, 공동주택 등이 위치합니다.
- 교통. 연희로 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철3호선 홍제역 이용이 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로·중로·소로와 접하고 도시지역에 해당합니다.
- 환금성. 610세대 단지이나 준공 1988년으로 노후도에 따른 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 84.1% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.
- 배당 구조. SBI저축은행 후순위 근저당 일부 미배당 가능성을 확인하세요.
- 현황 확인. 임대내역은 미상으로 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 관리 상태. 준공 1988년 단지로 시설 상태와 관리비 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 가격과 환금성”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없는 권리상 안전한 아파트입니다. 다만 경매 투자의 핵심은 권리만이 아니라 낙찰 후 보유와 매도의 가능성입니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 수준이지만, 노후 단지라는 특성을 감안해 가격 메리트와 환금성을 함께 판단하는 접근이 필요합니다.
