서울서부지방법원 2025타경51331. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 206호입니다. 공부상·감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설이며, 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)과 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 따라서 일반 공동주택을 전제로 접근하기보다, 현황 용도와 향후 사용·처분 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
등기부상 말소기준은 2020.04.29. 지리산새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금고의 169,200,000원 근저당, 강남파이낸스대부의 45,000,000원 근저당과 3,000,000원 전세권, 경매개시결정 및 가압류 3건은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51331 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 206호 |
| 공부상·현황 용도 | 교육연구 및 복지시설 · 노인복지시설·제2종근린생활시설 건부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층, 지상12층 중 2층 206호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 조홍선 |
| 감정가 / 최저가 | 935,000,000원 / 598,400,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 청구금액 | 30,684,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 소유자는 조홍선이며, 2017.09.28. 소유권이전 등기가 있습니다. 말소기준은 2020.04.29. 설정된 지리산새마을금고 근저당권입니다. 2022년 같은 금고의 추가 근저당, 2024년 강남파이낸스대부 근저당과 전세권, 2025년 임의경매개시결정, 이후 경기수산업협동조합· 오케이대부캐피탈교대·국민은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 935,000,000원, 현재 최저매각가는 598,400,000원으로 2회 유찰·감정가 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 478,720,000원, 4회 유찰 시 382,976,000원입니다.
다만 이 물건에는 동일 용도·동일 조건의 실거래 비교값이 없습니다. 특히 감정평가상 교육연구 및 복지시설로 이용되는 물건이므로, “감정가의 64%니까 싸다”라고 판단할 근거는 부족합니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에서 시장의 응찰이 성립하지 않았음을 보여주는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 598,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,384,000원 |
| 2. 근저당 · 지리산새마을금고 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 근저당 · 지리산새마을금고 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사강남파이낸스대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 6. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 48,816,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,439,263,909원 중 590,016,000원이 배당되고 849,247,909원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로, 소형 아파트·도시형생활주택·다세대·연립주택·노변 근린생활시설·은평구청·학교·공원이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황 용도. 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며, 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·도로 접합·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 토지. 토지면적 2,555.0㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상12층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상·감정평가상 교육연구 및 복지시설입니다. 실제 허용되는 사용 범위와 용도변경 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용주체, 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 적정가를 정하지 말고, 동일·유사 용도의 거래 및 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성 검토. 일반 주거용이 아닌 복지시설 용도라는 점과 이미 2회 유찰된 사실을 재매각 가능성 판단에 반영해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 전세권과 가압류 상태를 매각물건명세서·등기부 원본으로 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 용도와 출구
권리 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·전세권·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가 935,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 598,400,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 실거래 근거는 없습니다. 이미 2회 유찰된 사실과 제한된 용도까지 함께 보면, 권리는 비교적 단순하지만 상품성 판단은 까다로운 물건입니다. 입찰의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 사용 가능성과 향후 처분 가능한 수요층을 확인하는 데 있습니다.
