서울서부지방법원 2025타경51331. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 206호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)이고, 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 감정가는 935,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 478,720,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.04.29 설정된 지리산새마을금고 근저당 324,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 지리산새마을금고 근저당 169,200,000원, 2024년 강남파이낸스대부 근저당 45,000,000원과 전세권 3,000,000원, 경매개시결정 및 세 건의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51331 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층, 지상12층 · 제2층 제206호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 조홍선 |
| 감정가 / 최저가 | 935,000,000원 / 478,720,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 강남파이낸스대부 / 30,684,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않으며, 현재 배당 계산에서도 임차보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 등기상 전세권 3,000,000원은 2024.09.09 설정돼 2020.04.29 말소기준근저당보다 후순위이고, 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2% 할인율만으로는 부족하다
감정가 935,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 478,720,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 51.2% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 382,976,000원, 그 다음은 306,380,800원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 478,720,000원 | 967,731,109원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 382,976,000원 | 1,062,449,573원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 306,380,800원 | 1,137,972,440원 |
다만 이 할인율은 감정가 대비 숫자일 뿐입니다. 동일 용도 최근 실거래를 통한 시세 비교가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단을 유보해야 합니다. 특히 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설인 만큼 주거용 아파트 가격과 단순 비교하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 478,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,187,200원 |
| 2. 근저당 · 지리산새마을금고 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 근저당 · 지리산새마을금고 | 169,200,000원 | 147,532,800원 |
| 4. 근저당 · 주식회사강남파이낸스대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 3,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,439,263,909원 중 채권자 예상배당은 471,532,800원이며, 미배당은 967,731,109원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대·연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용 중이며, 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며, 가축사육제한구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상12층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비 등이 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 이용상태가 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 주거용 공동주택을 전제로 한 가격 비교나 활용계획은 피하고 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 인도 가능 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 강남파이낸스대부의 전세권 3,000,000원은 말소기준보다 후순위로 매각 소멸 대상이지만 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 967,731,109원이나, 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개입니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 가격 적정성. 감정가 대비 51.2%라는 비율만 보지 말고 동일·유사 용도의 실제 거래와 임대수익, 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인 ≠ 시장가보다 저렴”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 기준이 분명합니다. 2020.04.29 지리산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 935,000,000원에서 3회 유찰돼 478,720,000원까지 내려왔지만 이 물건의 이용상태는 교육연구 및 복지시설이고, 동일 용도 시장가격과 직접 비교할 실거래 기준이 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 478,720,000원이 실제 시장에서 회수 가능한 가격인지를 확인하는 것입니다. 권리는 소멸형이지만, 반복 유찰과 특수한 용도 때문에 가격·환금성 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
