인천지방법원 2025타경1752. 부평동 에버플러스 에이동 8층 804호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 박광신으로, 2019.03.06 거래가 177,000,000원의 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김태영 명의의 채권최고액 82,500,000원 근저당권과 전세금 10,000,000원의 전세권, 채권최고액 75,000,000원의 추가 근저당권, 농협은행 주식회사·토스뱅크 주식회사의 가압류가 차례로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 주택임대차 대항력 여부는 별개의 문제이므로, 감정평가의 “임대차관계는 미상임”이라는 기재를 가볍게 넘길 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1752 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 165-1 에버플러스 에이동 8층804호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 8층 804호 · 사용승인일 2014.01.15 |
| 소유자 | 박광신 · 2019.03.06 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 김태영 / 82,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.02.17 주식회사신한은행 근저당권은 2019.03.06 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 김태영 근저당권·전세권·추가 근저당권, 농협은행 주식회사 및 토스뱅크 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교는 보류
감정가와 신건 최저매각가는 모두 217,000,000원입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김태영 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 3. 전세권 · 김태영 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김태영 | 75,000,000원 | 60,662,000원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,279,992원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 22,286,713원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총 청구액 258,066,705원 가운데 213,162,000원이 배당되고, 44,904,705원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 3,838,000원이 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 북측 인근이며 연립주택·다세대주택·아파트·오피스텔·학교시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 부흥로 및 장제로 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 8층이며, 승강기·소화전·화재감지·스프링클러·도시가스·난방·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 감정평가에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대차관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 전세권 구분. 김태영의 전세금 10,000,000원 전세권은 말소기준권리 이후 설정된 등기 권리로 매각으로 소멸합니다. 실제 주택임대차 점유관계와는 구분해 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 217,000,000원을 적정 시세로 그대로 받아들이지 말고 주변 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 44,904,705원의 미배당이 발생하고, 1회 유찰 시 87,697,105원, 2회 유찰 시 121,931,025원으로 증가합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 217,000,000원, 1회 유찰 173,600,000원, 2회 유찰 138,880,000원의 각 시나리오를 실제 시세와 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 확인이 남는다”
이 물건은 말소기준권리가 명확합니다. 2019.03.06 농협은행주식회사 근저당권 뒤에 설정된 김태영의 근저당권·전세권·추가 근저당권과 두 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가에 임대차관계가 미상으로 기재돼 있고 시세 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 신건 217,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
