서울서부지방법원 2025타경51337. 서울특별시 은평구 역촌동 78-14 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2002년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제201호이며, 소유자는 김진돈입니다. 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 169,472,000원입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 본건은 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없어 169,472,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 소규모 9세대 다세대주택이고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51337 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 78-14 2층201호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로5길 6-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상5층 건물의 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김진돈 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 169,472,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 170,831,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 말소기준 원문 확인 필요
현재 권리 판정상 말소기준은 2024.04.01. 웰컴저축은행 주식회사 가압류 43,547,008원이며, 이후 2025.04.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다. 이에 따른 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
또 하나의 확인 포인트는 신청채권입니다. 경매 신청채권자의 청구액은 170,831,765원으로 기재되어 있지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자의 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수 0원’이라는 결과만 보고 끝낼 것이 아니라, 근저당권의 존속·이전관계와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 최신 등기부와 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 반값이어도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 169,472,000원으로 감정가 331,000,000원의 51.2% 수준입니다. 그러나 감정가 할인율은 시장가격 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않기 때문에 최저가가 최근 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 구분 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 331,000,000원 | 가격 기준점 |
| 현재 최저가 | 169,472,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 135,577,600원 | 감정가의 40.96% |
| 5회 유찰 시 | 108,462,080원 | 감정가의 32.77% |
| 관련 경매 평균 유찰 | 3.0회 | 현재 회차와 같은 수준 |
| 낙찰률 | 0.0% | 가격·환금성 보수적 판단 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 169,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,172,608원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 43,547,008원 | 43,547,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,752,384원 |
현재 계산에서는 웰컴저축은행 가압류 채권이 전액 배당되고 채권자 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액 170,831,765원은 이 배당표에서 배당되지 않는 것으로 계산되어 있으므로 실제 배당순위는 원문 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 새시 창호 등이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 9세대 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 서측으로 포장도로와 접합니다. 토지 공시지가는 3,419,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있어 매도·재경매 시 가격과 거래기간을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.04.01. 가압류가 말소기준으로 판정돼 있지만, 2022.07.13. 근저당권 및 2024.12.13. 근저당권 이전기록과의 관계를 최신 등기부에서 직접 대조하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 신청채권자 청구액은 170,831,765원인데 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 실제 채권·배당순위가 어떻게 반영되는지 확인이 필요합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·매각물건명세서에서 실제 점유관계를 확인하세요.
- ‘51.2%’ 착시 경계. 감정가 대비 할인율은 크지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 다음 회차 가격. 4회 유찰 시 135,577,600원, 5회 유찰 시 108,462,080원으로 계산되지만, 낮은 가격 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모이고 평균 유찰 3.0회인 만큼 향후 매각기간과 매수층의 두께를 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 직접 확인한 뒤 최종 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 169,472,000원까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수도 0원이라 숫자만으로는 단순해 보입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 가격이 시장보다 싼지는 판단할 수 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
특히 2022.07.13. 근저당권과 2024.12.13. 근저당권 이전기록이 존재하는 가운데 말소기준은 2024.04.01. 가압류로 판정돼 있어, 최신 등기 원문과 매각물건명세서를 대조하는 절차가 가격 검토보다 먼저입니다. 결론은 “인수 계산은 0원, 그러나 권리 원문 확인 전 확정판정 보류. 가격 역시 실거래 확인 전 메리트 판정 보류.”입니다.
