청주지방법원 2025타경51861. 청주시 청원구 주중동 어웰휴빌리지 202동 4층 402호로, 감정평가상 연립주택(도시형생활주택) 등으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 228,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 38,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 일부에 불과해 매우 싸 보이지만, 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금에서 시작해야 합니다.
임차인 이미정은 2021.08.20 점유를 시작하고 2021.08.23 전입신고를 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2024.09.25 서울신용보증재단 가압류이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 함께 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51861 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 주중동 186-50 어웰휴빌리지 202동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용 84.9875㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 서주원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 38,320,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 217,946,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.25 서울신용보증재단 가압류입니다. 2025.03.05 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.10.20 강제경매개시결정, 2025.10.28 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이미정의 주택임차관계는 2021.08.20 점유·2021.08.23 전입으로 말소기준보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2021.08.23 | 대항력 有 | 2025.03.27 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.15억을 봐야 한다
어웰휴빌리지2차 동일 면적대 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 197,750,000원이지만, 과거 225,000,000원·235,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 170,000,000원과 최신 거래 175,000,000원, 그리고 최근 추세 -16.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2024.06 | 84.99㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 84.99㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2024.01 | 84.99㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2023.07 | 84.99㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 84.99㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 84.99㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 84.99㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2022.06 | 84.99㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 84.99㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 22.5%에 불과하지만, 이것은 이 사건의 실제 경제적 부담을 보여주는 지표가 아닙니다. 대항력 인수형의 실질취득 기준 215,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원과 최신 거래 175,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 최근 거래 흐름도 -16.4%여서 과거 전체 평균 197,750,000원을 근거로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 38,320,000원 | 215,000,000원 | 214,986,761원 |
| 6회 유찰 시 | 26,824,000원 | 215,000,000원 | 226,275,833원 |
| 7회 유찰 시 | 18,776,800원 | 215,000,000원 | 234,178,183원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,089,760원 |
| 인수 · 임차인 이미정 보증금 | 215,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,770,335원 | 27,770,335원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이미정 | 217,946,666원 | 2,959,905원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 일반 채권 청구액 252,217,001원 중 37,230,240원이 배당되고 214,986,761원의 미배당이 발생합니다. 대항력 임차인 이미정의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 가격 판단은 최저가가 아닌 보증금 215,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택) 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 중 제4층 제402호입니다.
- 입지. 율량중학교 북동측 인근이며, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스승강장 및 간선도로가 통과해 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역입니다. 공시지가는 355,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술) 관련 제한이 확인됩니다.
- 규모. 어웰휴빌리지2차는 32세대이며 준공일은 2016-06-17입니다.
- 현황. 벽지 및 장판 등이 장기간 방치되어 불량시되는 것으로 목측됐고, 4층 내부 누다락에 연결되는 계단은 철거된 상태로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 38,320,000원이 아니라 대항력 임차보증금 215,000,000원을 실질취득 판단의 기준으로 두세요.
- 임차권 원본 확인. 이미정의 임대차계약일, 보증금 지급내역, 2021.08.20 점유, 2021.08.23 전입 및 임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
- 증액분 확인. 보증금은 2023.07.24에 5,000,000원 증액됐고, 210,000,000원 부분에는 2021.07.23 확정일자가 기재돼 있으나 증액분에는 확정일자가 없습니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인 이미정과 강제경매 신청채권자 이미정이 동일인으로 표시되므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 170,000,000원, 최신 거래 175,000,000원, 최근 추세 -16.4%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 물건 상태 확인. 벽지·장판 상태와 내부 누다락 연결 계단 철거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 당해세와 최우선변제 등 배당 변동 요소는 별도 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “3,832만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 228,000,000원이 5회 유찰돼 38,320,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 이미정의 보증금이 215,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 구조라는 점이 핵심입니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수부담이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에서 판단해야 합니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 170,000,000원과 최신 거래 175,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -16.4%입니다. 여기에 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.0회가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가는 낮지만 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상이며, 입찰 전 임차권의 실체와 인수범위를 원본 서류로 확인하는 것이 가장 중요합니다.
