청주지방법원 2025타경51861. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용되는 어웰휴빌리지 202동 4층 402호입니다. 전용면적은 84.9875㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 중 4층입니다. 현재 소유자는 서주원으로, 2020.04.01. 이전 경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.

표면만 보면 감정가 228,000,000원에서 3회 유찰돼 78,204,000원까지 떨어진 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 170,000,000원의 46.0%에 불과하므로 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 매수인이 실제로 부담하게 될 총액입니다. 임차인 이미정의 보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

2016년부터 설정됐던 신탁·근저당·가압류·가등기 등은 2020.04.01. 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 서주원 소유권 취득과 동시에 설정됐던 수협은행 근저당 175,200,000원도 2021.08.20. 해지돼 현재 말소기준권리는 아닙니다.

현재 경매의 말소기준은 2024.09.25. 서울신용보증재단 가압류 27,770,335원입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 이미정이 2021.08.20. 점유를 시작하고 2021.08.23. 전입해 말소기준보다 약 3년 먼저 대항요건을 갖췄다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2025.03.27.로 말소기준보다 늦지만, 선행 전입·점유를 근거로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최초 보증금 210,000,000원에는 2021.07.23. 확정일자가 있고, 2023.07.24. 증액된 5,000,000원에는 확정일자가 기재돼 있지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인에 대한 우선변제 배당이 반영되지 않았고, 명세서상 미변제 잔액은 매수인 승계 대상으로 판단됩니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 2.15억으로 고정

대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낮아진 최저가만큼 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 매수인의 실질취득은 보증금 215,000,000원 수준에서 달라지지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최근 시세보다 4,000만~4,500만원 높다

어웰휴빌리지2차 동일 면적 84.99㎡의 최근 12건 실거래입니다. 전체 평균은 197,750,000원이지만, 과거 225,000,000원·235,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 실질취득 215,000,000원은 최근 평균보다 45,000,000원 높고, 최신 거래보다도 40,000,000원 높습니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 16.4% 하락한 추세이므로, 과거 전체 평균 197,750,000원을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 78,204,000원 가정)

채권 총액 252,217,001원 중 76,396,328원이 배당되고 175,820,673원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 임차보증금은 직접 배당되지 않으며, 현 회차 실질취득 계산에서는 낙찰가를 제외한 136,796,000원을 미배당 인수액으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항 및 명세서 기준)

• 이용상태. 연립주택(도시형생활주택) 등으로 이용 중인 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 최상층 402호입니다.
• 입지. 율량중학교 북동측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 6필 일단의 부정형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역에 속합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함되고, 일부 필지는 율량중학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 장기간 방치로 벽지와 장판 등의 상태가 불량해진 것으로 목측됐고, 4층 내부 누다락으로 연결되는 계단이 철거돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 총 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 2021.06.12. 계약, 2023.07.24. 증액계약, 보증금 지급계좌, 확정일자 자료와 실제 점유관계를 확인하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차인·임차권자·강제경매 신청채권자가 동일한 이미정인 경위를 경매기록과 판결문 등으로 확인해야 합니다.
• 인수문구 확인. 매각물건명세서의 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”라는 문구가 변경됐는지 매각 직전 원본을 다시 확인하세요.
• 내부 수리비. 벽지·장판 불량과 누다락 연결계단 철거 상태를 현장 확인하고 복구비를 별도로 산정하세요.
• 최상층 점검. 4층 최상층과 누다락의 누수·결로·단열·사용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관계기관에 확인하세요.

맺으며 — “7,820만원짜리 물건이 아니다”

이 물건의 최저가는 78,204,000원이지만 매수인의 경제적 부담은 그 금액에서 끝나지 않습니다. 대항력 임차보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현 회차 실질 인수액은 136,796,000원이고, 합계 실질취득은 215,000,000원입니다. 한 번 더 유찰되거나 두 번 더 유찰돼도 인수액만 늘어날 뿐 총 부담은 같은 수준으로 유지됩니다.

최근 12개월 평균 170,000,000원, 최신 거래 175,000,000원과 비교하면 실질취득은 각각 45,000,000원, 40,000,000원 높습니다. 최근 시세가 이전 기간보다 16.4% 하락한 상황까지 감안하면 가격 메리트는 없고, 대항력 임차보증금·동일인 관계·내부 상태 확인 부담까지 큽니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상인 인수형 물건으로, 임차권이 법적으로 배제되거나 인수 위험이 해소된다는 확정 자료 없이는 보수적으로 접근해야 합니다.