인천지방법원 2025타경1790. 인천광역시 남동구 구월동 ‘하늘지움’ 11층 1102호, 전용면적대 84.9271㎡의 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김병진이고, 2018년 4월 30일 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했습니다. 같은 날인 2018년 6월 20일 수협은행의 채권최고액 186,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 2025년에 카카오뱅크 8,123,465원, 국민은행 17,129,668원의 가압류가 붙고 2025년 11월 11일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2020년 이석우의 100,000,000원 가압류는 2024년 8월 5일 이미 말소됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018.06.20 수협은행 근저당권입니다. 2025년 카카오뱅크·국민은행 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입

확인된 실제 임차인은 2명입니다. 김광임은 2025년 8월 1일, 김정철은 2025년 11월 18일 전입했고, 모두 2018년 6월 20일 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리분석상 두 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰가는 최근 12개월 평균의 66%

하늘지움 동일 면적대 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건이며 평균은 262,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 3층 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 172,900,000원은 최근 12개월 평균의 66%로, 인수액 0원을 반영한 실질취득액 역시 172,900,000원입니다.

전체 12건 평균은 258,041,666원이지만 가격 판단은 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 262,083,333원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 3.2% 높은 흐름입니다. 최신 250,000,000원 거래와 비교해도 현재 최저가는 77,100,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 전체 평균의 할인율만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두를 기준으로도 가격 여유가 확인되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

현재 최저가 172,900,000원 가정 시 집행비용 3,220,600원을 제외한 169,679,400원이 수협은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 211,253,133원 대비 미배당액은 41,573,733원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 확대

유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 권리의 미배당이 곧바로 매수인의 인수채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 인천광역시청 남측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 4m, 남측 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 절대·상대보호구역 등의 적용을 받습니다.
• 건물. 2018.01.31 준공, 총 54세대이며 급배수·위생·소화전·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 동일 면적대 최근 12개월 평균 262,083,333원, 최신 거래 250,000,000원이며 최근 구간 가격은 이전 구간 대비 3.2% 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원문 대조. 김광임·김정철의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사에서 확인하세요.
• 명도. 대항력은 없지만 점유자가 2명 확인되므로 낙찰 후 인도명령과 협의에 필요한 시간·비용을 고려하세요.
• 시세 기준. 전체 평균 258,041,666원보다 최근 12개월 평균 262,083,333원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단하세요.
• 오피스텔 환금성. 공동주택이 아닌 업무시설 오피스텔이므로 동일 면적대 실거래와 실제 임대·매매 수요를 별도로 확인하세요.
• 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 미납 관리비와 조세관계도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격도 최근 시세 아래

이 사건의 핵심은 말소기준이 명확하고 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 2명이 존재하지만 두 사람 모두 2018년 6월 20일 수협은행 근저당보다 훨씬 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸합니다.

가격 측면에서도 감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰돼 172,900,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적대 평균 262,083,333원의 66%입니다. 최신 250,000,000원 거래보다도 낮고 최근 가격 흐름도 3.2% 상승으로 집계돼, 현재 자료만 놓고 보면 권리와 가격이 모두 우호적인 편입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 임차인 2명의 점유·명도관계를 입찰 전에 확인하는 것이 마지막 핵심 절차입니다.