서울서부지방법원 2025타경51341. 서대문구 홍은동 시온쉐르빌 에이동 2층 202호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 구하랑이며 2021.09.13. 거래가 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “말소기준 뒤 권리는 소멸한다”만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 김성중의 전입·점유개시는 2021.09.10.이고 말소기준권리인 변도석 근저당은 2021.10.29.에 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금 350,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당 가능한 금액은 155,697,920원, 단순 배당 규칙상 미배당액은 194,302,080원입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건은 김성중 임차인에 대한 인수 위험을 해소하므로, 실제 투자 판단에서는 김성중 관련 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51341 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-6 에이동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 구분건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 구하랑 · 2021.09.13. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 402,760,062원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.10.29. 설정된 변도석 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 권용호 근저당 400,000,000원, 서대문구·고양시 등의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김성중은 전입·점유 2021.09.10., 확정일자 2021.08.09.로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성중 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2021.09.10. / 2021.08.09. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있으므로 원래는 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 그러나 김성중의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 붙어 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수액이 0원이 됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 158,720,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.08㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2024.02 | 58.67㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 59.13㎡ | 2 | 350,000,000원 |
시온쉐르빌의 확인된 거래는 3건으로 평균 365,000,000원입니다. 다만 전체 평균보다 최근 시세를 우선해 보면, 최근 12개월 거래는 2025.09. 500,000,000원 1건이며 최근 거래가 과거 거래보다 68.1% 높은 흐름입니다. 현재 실질취득 158,720,000원은 최근 12개월 평균 500,000,000원의 31.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,080원 |
| 1. 임차인 김성중 보증금 | 350,000,000원 | 155,697,920원 |
| 2. 근저당 · 변도석 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 권용호 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 402,760,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김성중 보증금의 미배당액은 194,302,080원입니다. 다만 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 ‘포기 조건’이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 158,720,000원 | 194,302,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 126,976,000원 | 225,601,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 101,580,800원 | 250,641,331원 | 0원 |
보증금 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김성중의 미배당액이 늘어, 매수인의 총 실질부담은 보증금 350,000,000원에 가까이 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 바로 그 잔액 청구를 포기하는 조건이 붙었기 때문에, 조건 이행 시에는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지전문대학 남측 인근이며 상업업무시설, 근린생활시설, 주상용부동산 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북동측 가좌로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류에 접하고 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,056,000원/㎡, 토지면적 693.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
- 단지. 시온쉐르빌 19세대, 2014.12.23. 준공입니다. 확인된 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 관리비. 현장에 관리비 미납 안내문이 부착돼 있어 미납관리비 등 제세공과금 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 김성중 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건 인수액을 0원으로 만드는 핵심입니다.
- 선순위 임차인 구조 이해. 조건이 없다면 현재 회차 기준 194,302,080원이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비 확인. 관리비 미납 안내문이 부착된 물건이므로 공용부분 관리비 등 실제 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔)로 나타나므로 실제 사용·대장·법적 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래는 500,000,000원 1건뿐이고 전체 확인 거래도 3건이므로 개별 호실 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — “3.5억 선순위 임차인”보다 더 중요한 한 줄
등기만 보면 이 물건은 상당히 부담스러워 보입니다. 김성중의 보증금은 350,000,000원이고, 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 현재 최저가로 단순 계산하면 미배당액 194,302,080원이 남아 전형적인 고액 인수형처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원입니다. 현재 실질취득 158,720,000원은 최근 12개월 실거래 500,000,000원의 31.7%입니다. 다만 거래 표본이 적고 관리비 미납 안내 및 세금 압류가 있으므로, 가격 메리트는 크지만 조건 확인을 전제로 접근해야 하는 사건입니다.
