서울서부지방법원 2025타경51351. 서대문구 홍제동 유원하나아파트 102동 1506호입니다. 감정평가상 18층 건물의 15층으로, 현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 구조로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이영배이고, 2011.06.10. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 2024.09.04. 황순희에게 증여된 소유권은 2025.04.03. 사해행위취소를 원인으로 2025.04.22. 말소됐습니다.
권리분석의 기준점은 2024.04.16. 로진자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 343,200,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51351 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 454 유원하나아파트 102동 15층1506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.34㎡ · 18층 중 15층 |
| 이용상태 | 현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 이영배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 488,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 239,844,327원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 2024.04.16. 근저당권이 말소기준
말소기준권리는 을구 26번 로진자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 343,200,000원입니다. 같은 날 접수된 전세권 5,000,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있고, 현재 사건의 2025.04.28. 강제경매개시결정, 2025.07.07. 임의경매개시결정, 2026.01.13. 서대문구 압류도 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
소유권 이력에는 2024.09.04. 황순희 명의 증여가 있었으나, 사해행위취소에 따라 2025.04.22. 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 그보다 앞선 2024.09.30. 장기선의 가처분 역시 목적달성으로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서는 과거의 증여·가처분 자체보다 현존 말소기준권리와 그 후순위 권리의 소멸 여부가 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 82.3%, 최신 거래는 630,000,000원
유원하나 동일면적 72.34㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 586,666,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 8건 평균은 593,125,000원, 최신 2026.07. 거래는 630,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +3.4%로 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.34㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 72.34㎡ | 8 | 625,000,000원 |
| 2026.05 | 72.34㎡ | 15 | 595,000,000원 |
| 2026.04 | 72.34㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2025.12 | 72.34㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2025.11 | 72.34㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2025.10 | 72.34㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2025.10 | 72.34㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2025.06 | 72.34㎡ | 15 | 565,000,000원 |
| 2025.03 | 72.34㎡ | 10 | 570,000,000원 |
| 2025.03 | 72.34㎡ | 14 | 570,000,000원 |
| 2024.07 | 72.34㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.34㎡ | 8건 | 593,125,000원 |
현재 최저가 488,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.3%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 83.2%입니다. 특히 최신 거래가 630,000,000원이고 최근 거래 추세가 +3.4%라는 점을 함께 보면, 이번 물건은 전체 평균에 섞인 과거 가격 때문에 싸 보이는 사례가 아니라 최근 시세 기준으로도 할인 폭이 확인되는 회차입니다.
회차가 더 내려가면 데이터상 2회 유찰 시 최저가는 390,400,000원, 3회 유찰 시 312,320,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 현 단지 경매자료의 평균 유찰횟수는 0.7회이므로, 이미 1회 유찰된 현재 가격대에서도 최근 실거래와의 간격이 뚜렷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,280,000원 |
| 2. 근저당권 · 로진자산관리대부주식회사 | 343,200,000원 | 343,200,000원 |
| 3. 전세권 · 로진자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 장기선 | 239,844,327원 | 132,520,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 로진자산관리대부 주식회사 | 239,844,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 827,888,654원, 채권자 총 배당액은 480,720,000원, 미배당액은 347,168,654원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 인왕중교 북측 인근입니다. 부근은 아파트·공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분 정도 소요되며 대중교통 이용편의도는 보통입니다. 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 15층입니다. 외벽은 시멘트몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 하이샷시·알루미늄샷시 마감이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 상·하수도·위생·승강기설비가 있고 급·배수상태는 보통이며 개별도시가스보일러 난방입니다.
- 단지. 유원하나 704세대, 사용승인일은 1996.08.07.입니다. 동일면적 72.34㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 23,880.6㎡, 공시지가는 3,322,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 도시고속도로·상대보호구역·역사문화환경보존지역·건축선 등에 저촉되는 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 전체 평균 586,666,666원보다 최근 12개월 평균 593,125,000원과 최신 거래 630,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 현재 가격 메리트 확인. 최저가 488,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.3%이며, 인수 0원이므로 실질취득액도 동일합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표는 임대관계 미상으로 적고 있으므로 실제 점유자와 점유원인은 별도 확인이 필요합니다.
- 소유권 이력 원본 대조. 2024.09.04. 증여와 이후 사해행위취소에 따른 2025.04.22. 소유권이전등기 말소 경위를 등기 원본과 함께 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 2026.01.13. 서대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 세금 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 488,000,000원 가정에서는 채권자 미배당 347,168,654원, 소유자 잔여 0원입니다. 실제 배당은 배당요구와 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1회 유찰이 시세 할인으로 연결된 물건”
이 사건의 핵심은 권리 소멸 구조와 가격이 동시에 우호적이라는 점입니다. 2024.04.16. 로진자산관리대부주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 감정가 610,000,000원에서 한 차례 유찰된 488,000,000원. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 593,125,000원의 82.3%이고, 최신 거래도 630,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 +3.4%라서 하락장 평균 착시로 보기 어렵습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 가격 메리트가 이미 형성된 회차입니다.
다만 감정요항표의 임대관계가 미상이고, 과거 증여와 사해행위취소에 따른 소유권 말소 이력이 있다는 점은 최종 입찰 전에 반드시 원본과 현장으로 대조해야 합니다. 결론은 권리는 소멸형·인수 0원, 가격은 최근 시세 대비 할인 — 점유와 소유권 이력 확인이 마지막 관문입니다.
