서울서부지방법원 2025타경51361. 서울 은평구 구산동 거성리젠시 4층 403호, 다세대주택입니다. 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 134,400,000원, 감정가의 64%입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 승계 여부를 읽는 데 있습니다.

을구에는 박임원의 주택임차권이 2024.07.10 등기되어 있습니다. 전입은 2022.06.28, 확정일자는 2022.05.13이고 보증금은 217,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.11.27 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞서므로 원래는 매수인에게 남을 수 있는 선순위 임차권입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 최저가 134,400,000원에서 집행비용을 뺀 131,718,400원만 우선변제되고, 85,281,600원이 부족한 것으로 계산됩니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.27 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 박임원 임차권에서 계산되는 85,281,600원은 숫자상 미배당액일 뿐, 정확도 규칙상 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 정리, 미상임차는 별도

등기상 말소기준은 2024.11.27 서울보증보험주식회사 가압류 238,500,000원입니다. 그보다 뒤의 2025.04.24 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.07.10 설정된 서서울농업협동조합 근저당권 1,728,000,000원은 2019.01.04 이미 말소되어 현재 인수 근저당으로 볼 사안은 아닙니다.

반면 박임원의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 전입 2022.06.28·확정일자 2022.05.13·보증금 217,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 2026.04.27 제출된 확약에 따라 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며 부족액이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차권의 매수인 승계액은 실질 0원*입니다.

② 임차인 — 실제 2명, 확약 밖 1명은 판정 미상

③ 시세 비교 — 67.2%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

확인되는 거성리젠시 거래는 2023.11, 43.74㎡, 6층, 200,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 28.56㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 134,400,000원이 200,000,000원의 67.2%라는 산술비교는 가능하지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 쓰면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

현재 최저가에서는 박임원 보증금에 대한 계산상 미배당액이 85,281,600원 발생합니다. 다만 2026.04.27 확약 때문에 이 부족분은 박임원 임차권의 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 신영애의 권리 여부는 별도 미상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 박임원 인수액은 늘어도 확약으로 실질 0원*

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 박임원 보증금의 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서만 계산상 85,281,600원이 남고, 추가 유찰 시 111,785,280원·132,932,288원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 박임원에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있으므로, 이 수치들은 확약 전 계산값이며 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울구산초등학교 북서측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트·노변 근린상가·근린생활시설·학교가 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2018.07.06입니다. 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역의 사다리형 평지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 규모. 거성리젠시는 15세대이며, 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 대상과 면적이 맞지 않아 환금가치 판단에는 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.27 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 신영애 전입일 확인. 보증금 5,000,000원·월 850,000원의 임차인으로 조사됐지만 전입일이 없어 대항력과 승계를 확정할 수 없습니다.
• 박임원과 신영애를 혼동하지 않기. 확약은 박임원 임차보증금에 관한 것이며 신영애의 권리에는 적용되지 않습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원본 기준으로 점검해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인 거래는 2023.11의 43.74㎡ 200,000,000원 1건뿐이고 대상은 28.56㎡입니다. 67.2%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않아야 합니다.
• 명도·점유 확인. 실제 점유관계와 신영애의 현재 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 큰 인수는 지워졌지만, 마지막 한 줄이 남았다

이 물건은 처음 보면 보증금 217,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰을 피해야 할 사건처럼 보입니다. 현재 최저가 134,400,000원에서 계산상 미배당액도 85,281,600원이나 됩니다. 그러나 2026.04.27 확약으로 박임원의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 있어, 그 임차인의 인수는 실질 0원*입니다.

문제는 그 다음입니다. 신영애라는 별도 임차인이 보증금 5,000,000원·월 850,000원으로 조사됐지만 전입일이 없어 대항력 판단이 불가능합니다. 확약 밖의 이 위험을 지우지 않은 채 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 가격 역시 200,000,000원 거래가 있지만 43.74㎡이고 대상은 28.56㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 미상임차와 시세 검증이 끝나야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.

* 박임원 임차권에 한함. 현재 최저가 기준 계산상 미배당액 85,281,600원은 2026.04.27 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 신영애의 권리 여부는 이 확약과 별개입니다.