서울서부지방법원 2025타경51374. 서울 마포구 토정동 모던클래식하우스 301호 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 윤혜영 임차인의 보증금은 330,000,000원이며 전입·확정일자는 2018.10.19로 확인됩니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권으로 매수인 인수 가능성이 검토되는 구조지만, 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 있어 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 제시되었습니다.
따라서 이 물건의 판단 포인트는 단순히 "임차보증금 3.3억이 있다"가 아닙니다. 확약 조건이 실제 매각절차에서 유지되는지, 그리고 보증기관 관련 권리 흐름을 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 토정동 3-8 모던클래식하우스 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류(청구금액 3,046,000,000원), 갑구 8·9번 압류, 갑구 10번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 여부 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤혜영 | 330,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
③ 시세 비교
모던클래식하우스 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 474,000,000원, 최신 거래는 2026.07 438,000,000원입니다. 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 82.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.04㎡ | 3 | 438,000,000원 |
| 2025.10 | 27.05㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 2021.12 | 29.04㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2021.08 | 29.04㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2021.07 | 27.05㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 422,000,000원 | ||
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 임차인 윤혜영 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 53,740,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 윤혜영 임차권 관련 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 구조. 보증금 330,000,000원은 우선변제 대상이며 배당 결과에 따라 채권 관계가 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 최근12개월 평균 474,000,000원, 최신 거래 438,000,000원과 비교해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 확인은 필요하다”
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리 확약서가 존재하는 사례입니다. 윤혜영 임차인의 보증금 3.30억은 원래 매수인 부담 가능성이 검토되는 권리였지만, 제출된 확약 내용에 따라 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 조건은 해당 임차인에 한정되므로 매각절차에서 동일하게 적용되는지 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 구조는 정리 가능하지만, 다세대 특성상 가격과 권리 조건을 함께 보는 접근이 필요합니다.
