102,400,000원
서울서부지방법원 2025타경51376. 은평구 응암동 태경쉐르빌 6층603호, 전용 21.21㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 박혜진이고, 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 은평구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기 순서만 보는 것이 아닙니다. 임차인 최열은 2018.11.30 전입·점유, 2018.12.31 확정일자를 갖고 있어 2020.11.03 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 180,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘면서 낙찰자의 실질 부담이 보증금 수준에서 쉽게 줄지 않는 구조였습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 730-21 태경쉐르빌 6층603호 · 도로명 서울특별시 은평구 가좌로7길 9-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 21.21㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 102,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건축물 주의사항 | 위반건축물 표시 · 5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 하지만 실제 임차인 최열의 전입·점유는 2018.11.30으로 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 2018.12.31 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 임차인 행을 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최열 | 제6층 제603호 전부(21.21㎡) | 180,000,000원 | 있음 전입·점유 2018.11.30 | 가능 확정 2018.12.31 · 배당요구 | 실질 인수 0 2026.04.22 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교면적이 다르다
태경쉐르빌의 실거래 데이터는 6건이며, 대상 전용면적은 21.21㎡인 반면 확인된 거래 표본은 28.87㎡ 또는 29.24㎡입니다. 따라서 단지 실거래 가격과 단순 비교는 가능하지만, 동일 면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 28.87㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2023.09 | 29.24㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 29.24㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 29.24㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 28.87㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 28.87㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 241,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 223,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 241,333,333원보다 최근12개월 평균 223,000,000원과 최신 거래 223,000,000원을 우선합니다. 현 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 102,400,000원으로 데이터상 최근12개월 평균의 45.9%입니다. 다만 대상 면적과 거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 이 45.9%를 그대로 할인율로 받아들이는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,600원 |
| 1. 임차인 최열 보증금 · 우선변제 | 180,000,000원 | 100,166,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 보증금 부족분 79,833,600원이 발생합니다. 그러나 2026.04.22 확약에 따라 최열 관련 실제 매수인 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실제 부담을 구분
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 102,400,000원 | 79,833,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 81,920,000원 | 99,954,560원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,536,000원 | 116,043,648원 | 0원 |
대항력 있는 보증금 180,000,000원의 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 실질부담이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 최열 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 즉 추가 유찰이 발생한다면 실제 취득부담은 매각가격 하락에 따라 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·건물 리스크
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 충암중학교 북서측 인근이며 근린생활시설, 단독·다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 359.7㎡, 평지·사다리형, 공시지가 3,539,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축으로 위반건축물 표시가 있습니다.
- 환금성. 태경쉐르빌은 20세대, 2017.08.21 사용승인이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.04.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 범위와 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실제 인수액 구분. 현 회차 계산상 미배당은 79,833,600원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 면적 보정. 대상은 21.21㎡, 확인된 실거래 표본은 28.87㎡·29.24㎡입니다. 45.9% 수치를 동일면적 할인율로 해석하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -9.0%이므로 과거 전체 평균 241,333,333원보다 최근 거래 223,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 위반건축물 확인. 5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축의 시정·이행 관련 영향을 확인하세요.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 낮아진 최저가의 원인을 권리뿐 아니라 상품성과 환금성에서도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약이 끊었지만, 싸다는 결론은 면적 검증 뒤에”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 최열은 2018.11.30 전입·점유한 대항력 있는 임차인이어서 원래라면 현 회차 기준 79,833,600원의 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있었습니다. 하지만 2026.04.22 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 최저가 102,400,000원은 감정가 200,000,000원의 51.2%까지 내려왔고 데이터상 최근 거래 223,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 최근 실거래 표본은 대상 21.21㎡보다 큰 28.87~29.24㎡이고, 최근 추세는 -9.0%, 건물에는 5㎡ 무단증축 위반건축물 표시가 있습니다. 따라서 권리는 확약으로 정리, 가격은 면적 보정 후 판단, 건축물 리스크는 별도 확인이 이 물건의 올바른 접근입니다.
