서울서부지방법원 2025타경51376. 은평구 응암동 태경쉐르빌 6층 603호, 전유면적 21.21㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 200,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 81,920,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 가격이 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 대항력 임차인의 보증금 승계와 그에 대한 확약입니다.
실제 임차인은 최열 1명이며, 보증금은 180,000,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2020.11.03. 가압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 이후 임차보증금 채권이 주택도시보증공사로 양도·승계되었고, 공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
따라서 이 확약을 반영하면 최열의 미배당 보증금은 매수인의 실질 인수액에서 제외됩니다. 다만 확약은 해당 임차보증금과 임차권에 한정됩니다. 별도로 확인되는 임차인이나 확약 대상 밖의 권리가 있다면 그 위험까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 730-21 태경쉐르빌 6층 603호 도로명주소: 서울특별시 은평구 가좌로7길 9-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 21.21㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 소유자 | 박혜진 (2018.11.30. 소유권이전) |
| 준공 / 규모 | 2017.08.21 · 태경쉐르빌 20세대 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 81,920,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 점유·임차관계 | 실제 임차인 최열 1명 · 주택도시보증공사 채권 양도·승계 |
| 건축물 현황 | 위반건축물 표시 · 5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 대항력 포기 확약
등기상 말소기준은 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 3,046,000,000원으로 기재되어 있으며, 이 금액은 해당 가압류의 청구금액이지 본 물건의 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다. 이후 은평구 압류 및 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
주의할 것은 을구의 주택임차권등기입니다. 등기일은 말소기준 이후인 2020.12.24.이지만, 최열의 주민등록일과 점유개시일은 2018.11.30.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기 순서만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 원칙과 확약의 효과
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최열 6층 603호 전부(21.21㎡) 주거 · 임차권등기 |
180,000,000원 | 전입·점유 2018.11.30. 확정 2018.12.31. 배당요구 2020.12.24. |
대항력 있음
우선변제 있음 보증기관 양도·승계 확약에 따른 인수 해소 |
실제 임차인은 최열 1명입니다. 주택도시보증공사의 보증금 채권 양도·승계는 별도 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
미배당 보증금은 99,954,560원으로, 확약이 없다면 매수인의 인수 대상으로 계산됩니다. 이 구조에서 낙찰가가 낮아지더라도 미배당액은 반대로 증가하므로 실질취득은 원래 보증금인 180,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 최저가 81,920,000원만 시세와 비교해서는 안 되는 이유입니다.
임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다.
따라서 이 확약이 해당 임차권에 적용되는 것을 전제로 하면 최열의 미배당 보증금은 매수인이 승계하지 않으며, 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 81,920,000원을 곧바로 저평가로 볼 수 없는 이유
태경쉐르빌의 확인된 실거래는 총 6건이며 전체 거래 평균은 241,333,333원입니다. 다만 거래면적이 28.87㎡와 29.24㎡로, 경매 대상인 21.21㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 최신 거래가를 이 호실의 직접적인 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 28.87㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2023.09 | 29.24㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 29.24㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 29.24㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 28.87㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 28.87㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 241,333,333원 |
집계상 최근 비교 거래는 2025.05.의 223,000,000원이며, 최신 거래와 최근 비교 평균이 같습니다. 과거 거래가 혼합된 전체 평균 241,333,333원보다 최근 비교가격이 낮고, 집계된 가격 추세도 -9.0%입니다.
현재 최저가는 집계상 최근 비교가격의 36.7%로 표시되지만, 이는 전유면적이 서로 다른 거래를 비교한 비율입니다. 대상 호실과 면적이 일치하는 실거래가 확인되지 않았으므로 이 비율을 실제 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
그러나 21.21㎡와 일치하는 실거래가 없고, 확인된 거래의 가격 추세는 하락하고 있습니다. 여기에 위반건축물 문제가 있어, 감정가 대비 낙찰가가 낮다는 사실만으로 적정가치나 처분 가능 가격을 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,874,560원 |
| 1. 임차인 최열 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 80,045,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권자 지위와 최열로부터 양도·승계한 임차보증금 채권은 동일 보증금을 별개 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 해당 미배당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 채권자가 배당으로 전액을 회수하지 못하는 것과 매수인이 미회수금을 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조
최열의 대항력을 유지한다고 가정하면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 그러나 제출된 확약이 적용되면 해당 보증금의 매수인 실질 인수 부담은 아래 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 원칙적 인수 | 확약 적용 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 40.96% |
81,920,000원 | 99,954,560원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% |
65,536,000원 | 116,043,648원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26.21% |
52,428,800원 | 128,914,918원 | 0원 |
원칙적 인수액은 각 회차의 배당·집행비용 추정에 따른 값입니다. 확약 적용 후 인수액 0원은 최열의 임차보증금에 한정하며, 별도 비용이나 확인되지 않은 제3자의 권리까지 없어진다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 충암중학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 단독·다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 약 7m 내외 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평지붕의 지상 6층 건물입니다. 급배수·냉난방·도시가스·소화 관련 설비와 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 대상은 6층 603호, 전용 21.21㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 3,539,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축으로 표시되어 있습니다. 위반 부분의 위치·원상회복 가능성·관련 행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며, 확인된 실거래는 대상과 면적이 다른 호실의 거래입니다. 거래 표본이 제한적이고 가격 추세가 하락하고 있어 개별 호실의 처분 가능 가격은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 미배당 시 임차권등기 말소 동의를 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 을구 1번 최열의 보증금 180,000,000원과 주택도시보증공사의 양도·승계관계를 대조하세요. 동일 보증금을 중복 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
- 현장 점유. 실제 점유자와 별도 임차관계의 존재 여부를 확인하세요. 확약은 최열의 임차권에 적용되며 다른 점유자의 권리를 자동으로 해결하지 않습니다.
- 위반건축물 확인. 5㎡ 무단증축의 위치, 사용 형태, 원상회복 범위, 행정상 조치 여부를 집합건축물대장과 관할 기관을 통해 확인하세요.
- 시세 재검증. 전용 28.87㎡·29.24㎡ 거래를 전용 21.21㎡의 동일 면적 실거래로 간주하지 마세요. 하락 추세와 개별 호실 상태를 반영해 가격을 검토해야 합니다.
- 배당 검토. 집행비용 1,874,560원과 임차인 예상배당 80,045,440원은 추정치입니다. 세금 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 집합건축물대장의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 건물 하자와 가격 검증은 별개”
이 사건은 단순히 감정가 200,000,000원짜리 다세대주택을 최저가 81,920,000원에 매수하는 구조로 이해해서는 안 됩니다. 먼저 보증금 180,000,000원인 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 사실을 확인해야 합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 원칙적 미배당 보증금은 99,954,560원입니다.
다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결정적인 차이를 만듭니다. 대항력을 포기하고 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약에 따라 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그럼에도 위반건축물 표시와 비교 가능한 동일 면적 실거래의 부재는 그대로 남습니다. 현재 물건은 4회 유찰되었고, 확인된 주변 거래는 하락 추세입니다. 따라서 확약서의 효력을 원본으로 확인하는 것과 별개로, 무단증축 처리 비용, 현장 점유상태, 21.21㎡의 적정가격 및 향후 환금성을 반드시 검증해야 합니다.
권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 물건 자체의 하자와 가격 불확실성까지 해소된 것은 아닙니다. 이 두 가지를 구분하는 것이 이번 경매의 핵심입니다.
