서울서부지방법원 2025타경51379. 은평구 구산동 ‘고은명가’ 3층 301호, 전용 29.95㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석은 선순위 임차권 자체보다 2026.04.23 확약서의 효력이 핵심입니다. 임차인 김주영은 2020.11.25 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태이며, 2022.12.15 임차보증금 247,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
데이터상 기준권리는 2025.04.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있어 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 143,360,000원 가정에서 배당 후 남는 106,447,040원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사는 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 김주영 임차인에게만 적용되며, 확약 밖의 제3 임차인이 새로 확인되는 경우 그 권리까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 16-57 고은명가 3층301호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로 128 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 29.95㎡ · 방2·거실·욕실·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 2020.05.06 |
| 소유자 | 김명분 · 2020.11.27 소유권 이전 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 승부처
실제 임차인은 김주영 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 김주영의 보증금은 247,000,000원이고, 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2020.11.25입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.25 | 2020.11.25 | 247,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
고은명가·고은프라자 전용 29.95㎡의 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 237,600,000원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 223,000,000원과 최신 거래 223,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 거래보다 -7.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 29.95㎡ | 2 | 223,000,000원 |
| 2023.11 | 29.95㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 29.95㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.11 | 29.95㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 29.95㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.95㎡ | 1건 | 223,000,000원 |
확약 반영 실질취득 143,360,000원은 최근 12개월 평균 223,000,000원의 64.3%입니다. 따라서 권리 인수가 실제로 0원이라는 전제에서는 최근 시세보다 낮은 가격대가 맞습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 거래 추세도 -7.6%로 하락 중이므로 과거 전체 평균 237,600,000원을 근거로 할인 폭을 과장해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 김주영 보증금 (우선변제) | 247,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 김주영 보증금 부족분 106,447,040원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.04.23 확약에 따라 김주영은 미변제액이 남아도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 방2, 거실, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 구산중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 지하철 6호선 구산역이 있으며, 갈현로변 버스정류장을 이용할 수 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 15미터 갈현로, 남측 약 6미터 연서로11길 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 화재탐지, CCTV, 승강기, 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지·부정형·중로각지이며 토지면적은 350.7㎡, 공시지가는 4,182,000원/㎡입니다.
- 환금성. 고은명가·고은프라자는 총 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.04.23 주택도시보증공사 확약이 핵심이므로, 실제 입찰 전 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김주영 외 점유 확인. 확약은 김주영에게만 적용됩니다. 현황과 다른 제3 점유자·임차인이 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 237,600,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 223,000,000원을 우선 기준으로 잡고, -7.6% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이므로, 매도기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 봐야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물관리대장 건축물현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 더 중요하다”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 247,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제로 확약을 반영하지 않은 배당계산에서는 현재 최저가 기준 106,447,040원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 2026.04.23 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 김주영은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 실질 인수 0원입니다.
그 전제에서 실질취득 143,360,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 223,000,000원의 64.3%로 가격 차이가 분명합니다. 다만 최근 추세가 -7.6%이고, 총 16세대·최근 12개월 동일 면적 거래 1건이라는 환금성 제약이 있습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 소규모 다세대의 매도 난도까지 감안해 보수적으로 접근할 사건입니다.
