서울서부지방법원 2025타경51383. 응암동 한성벨라트리 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 소청랑의 임대차계약일은 2020.04.13, 전입신고일은 2020.04.17, 점유개시일은 2020.04.24이며 확정일자도 2020.04.13입니다. 보증금은 195,000,000원으로, 2025.04.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

일반적인 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가 130,560,000원에서 집행비용 2,627,840원을 뺀 127,932,160원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 67,067,840원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 조건부 포기

등기상 흐름은 2020.03.18 소유권보존과 신탁, 2020.04.24 신탁등기 말소 및 이지숙 명의 소유권이전, 2022.12.07 민간임대주택등기, 2024.04.08 소청랑의 주택임차권등기, 2025.04.28 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 순입니다. 제공된 권리판정상 2025.04.28 강제경매개시결정이 말소기준이며, 임차권은 그보다 앞서 존속하는 선순위 권리로 분류됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 한국주택금융공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급되며, 별도 임차보증금을 다시 합산하지 않습니다. 소청랑은 전입과 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서고 배당요구도 한 상태여서 대항력과 우선변제권이 인정된 구조입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.3056억 vs 최근 거래 2.40억

한성벨라트리의 확인된 거래는 2건입니다. 다만 대상 전용면적은 28.6㎡이고 실거래 면적은 24.17㎡·23.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 비교는 가격 방향성을 보는 참고치로 사용해야 합니다.

현재 최저가이자 조건부 포기를 반영한 실질취득가는 130,560,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 240,000,000원의 54.4%입니다. 전체 2건 평균 247,500,000원 대비로는 52.8% 수준이지만, 가격 판단에서는 오래된 2022년 거래가 섞인 전체 평균보다 2026.06 최신 거래 240,000,000원을 우선합니다.

다만 최근 거래가 2022.02의 255,000,000원에서 2026.06의 240,000,000원으로 낮아져 집계된 최근 추세는 -5.9%입니다. 즉 가격 수준 자체는 최저가가 최근 거래보다 크게 낮지만, 하락 추세와 면적 불일치, 최근 12개월 표본 1건을 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)

현재 회차의 단순 배당계산에서는 임차보증금 부족분이 67,067,840원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 룰상 미배당은 커진다

통상의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 해당 조건이 이행되는 한 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부상 용도와 현황 역시 동일한 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 녹번초등학교 남서측 인근으로 공원, 각급 학교, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 교통 편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·옥내 소화전 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 현장 방문 시 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 한성벨라트리는 12세대, 2020.03.06 사용승인 자료가 확인됩니다. 확인된 실거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이라 거래 표본이 적습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건을 원문으로 다시 대조해야 합니다.
• 임차권등기 처리 확인. 등기상 주택임차권은 선순위입니다. 조건 이행과 실제 말소 절차가 어떻게 연결되는지 매각조건을 기준으로 확인해야 합니다.
• 가격 비교 면적 주의. 대상은 28.6㎡지만 확인된 실거래는 24.17㎡와 23.86㎡입니다. 240,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 그대로 적용하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -5.9%입니다. 오래된 전체 평균 247,500,000원보다 2026.06 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보되 추가 하락 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격 할인폭 외에 용도, 면적, 임차권 조건, 내부상태, 수요층 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 때 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 구조와 관리 상태를 별도 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원본 등기 및 매각조건에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 포기·말소 조건의 이행”

이 사건은 표면만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 130,560,000원을 웃도는 전형적인 인수형 구조입니다. 단순 계산으로는 현재 회차에서 67,067,840원이 미배당되고, 유찰될수록 미배당액은 더 커집니다. 그러나 매각물건명세서의 조건은 이 사건의 결론을 바꿉니다. 임차인 및 주택임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득가는 130,560,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 54.4%로 낮습니다. 하지만 대상 면적과 비교 거래 면적이 일치하지 않고 최근 거래는 1건뿐이며, 추세 역시 -5.9%입니다. 이미 5회 유찰됐다는 점도 가볍지 않습니다. 따라서 이 물건은 조건부 포기 조항을 원본에서 확정하고, 면적 차이와 반복 유찰 원인을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리상 핵심 부담은 조건부로 해소됐지만, 그 조건의 실제 이행 확인이 입찰의 선행조건입니다.