서울서부지방법원 2025타경51389. 은평구 응암동 에스엠벨리체 B동 9층 901호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 소유자 조미숙은 2021.12.31. 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2024.01.08. 등기된 박상욱의 주택임차권 275,000,000원입니다. 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.01.07.이고 배당요구도 확인되지만, 매각대금으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.

현재 최저가 181,760,000원은 감정가의 64%라 표면적으로는 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 시세를 비교하면 안 되는 인수형입니다. 현재 회차 예상배당에서는 박상욱에게 178,415,360원이 배당되고, 보증금 부족분 96,584,640원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 181,760,000원 + 96,584,640원 = 278,344,640원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다

2021.04.16. 설정됐던 관악농업협동조합·송파농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2025.05.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 박상욱의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.01.08. 등기입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

SM벨리체는 20세대, 2021.04.05. 사용승인된 다세대입니다. 면적이 매칭된 거래자료 12건의 전체 평균은 273,916,666원이지만, 과거 2021~2022년의 275,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 267,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 -2.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 현재 최저가 181,760,000원만 보면 최근 시세의 68.1%이지만, 그 수치는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 인수액까지 더한 실질취득 278,344,640원은 최근 시세 267,000,000원의 104.2%로, 오히려 최근 시세보다 높습니다.

회차별 낙찰가가 낮아지는 만큼 박상욱 임차보증금 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 시세 비교 기준은 각 회차의 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득입니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)

박상욱 보증금 275,000,000원 중 예상배당 178,415,360원을 제외한 96,584,640원이 매수인 인수액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 청구액 293,765,340원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 응암1동주민센터 북서측 인근으로, 주변에 주거용 건물·주상용 용도복합건물·업무용 및 상업용 건물·공공시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 901호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감재·설비는 집합건축물대장 도면, 외부관찰, 표준사양과 탐문조사를 바탕으로 평가됐습니다.
• 환금성. SM벨리체는 20세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.9회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰된 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 현재 181,760,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득 278,344,640원을 시세와 비교해야 합니다.
• 박상욱 잔액 인수 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 96,584,640원이며, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다.
• 박종언 점유관계 확인. 보증금·확정일자가 미상이고 A동 901호로 기재돼 있어 B동 901호 목적물과의 실제 점유관계를 원문과 현장에서 재확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 273,916,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 267,000,000원을 우선해 판단해야 하며 최근 추세는 -2.7%입니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조·마감·설비 상태를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 최종 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가보다 2.78억 실질취득이 중요하다”

이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 284,000,000원의 64%인 181,760,000원까지 내려온 매력적인 할인물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 박상욱의 보증금 275,000,000원이 선순위라, 현재 회차에서 96,584,640원을 인수하고 실질취득은 278,344,640원이 됩니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.77억~2.78억원대에 머뭅니다.

반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 267,000,000원이고 최근 추세는 -2.7%입니다. 현재 실질취득은 최근 시세의 104.2%로 시세 이상입니다. 여기에 박종언의 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 불명확하고, 단지 경매 통계도 평균 6.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득 가격은 비싸고, 임차 리스크도 완전히 닫히지 않은 물건입니다.