서울서부지방법원 2025타경51389. 은평구 응암동 에스엠벨리체 비동 901호입니다. 사건상 용도는 창고로 표기돼 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 용도 표기의 불일치부터 입찰 전 확인이 필요한 물건입니다.

권리관계에서 가장 중요한 것은 박상욱의 275,000,000원 임차권입니다. 2022년 1월 7일 전입과 확정일자를 갖추었고, 2024년 1월 8일 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준인 2025년 5월 1일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 대상 반환채권에 대해서는 일반적인 미배당 보증금 인수 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다. 확약의 효력이 미치는 청구권과 임차권자의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.

또한 박종언은 전입일이 말소기준보다 빠르지만, 조사상 호실이 A동 901호로 기재되어 본건 비동 901호와 일치하지 않습니다. 동일 목적물의 실제 점유자인지, 별도 임대차계약이 존재하는지를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025년 5월 1일 강제경매개시결정입니다. 관악농업협동조합 및 송파농업협동조합의 기존 근저당권은 2021년 12월 31일 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권 채권최고액을 현재 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

반면 박상욱의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기된 권리입니다. 임차보증금 275,000,000원, 전입일과 확정일자 모두 2022년 1월 7일로 확인되며 우선변제권과 대항력을 갖춘 것으로 표시됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 명의 2명, 별도 점유 위험 확인

주택도시보증공사는 신청채권자로 표시되며 별도 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 조사상 실제 임차인 명의는 박상욱·박종언 2명입니다. 다만 박종언의 기재 호실이 매각 대상과 달라 실제 동일 목적물의 점유자인지는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 높다

에스엠벨리체는 2021년 4월 준공된 20세대 규모의 건물입니다. 전용 28.89㎡ 및 인근 면적 27.49㎡ 거래를 비교하되, 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 우선 적용합니다.

전체 거래 평균은 273,916,666원이지만, 과거 2021~2022년의 2.75억 거래가 대부분을 차지합니다. 최근 확인되는 2025년 10월 거래는 267,000,000원이고, 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세는 -2.7%입니다.

현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%로, 최근 실거래보다 17,000,000원 높습니다. 전체 평균 대비 103.7%라는 수치 역시 가격 메리트가 부족함을 보여주지만, 판단의 핵심은 최근 실거래 수준을 이미 초과했다는 데 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 284,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각되면 집행비용 4,776,000원을 제외한 금액에서 박상욱 보증금 275,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당액은 4,224,000원이며, 청구액 대비 미배당액은 289,541,340원입니다.

이 미배당 청구액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 신청채권자의 일반 채권 미배당액과 매수인이 법적으로 인수하는 임대차보증금은 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금은 늘 수 있다

박상욱의 대항력 있는 보증금은 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 발생할 수 있습니다. 따라서 확약 적용 전의 법률상 인수 계산과 확약 적용 후의 실질 인수를 구분해서 확인해야 합니다.

표의 인수액은 확약 적용 전 일반적인 선순위 임차보증금 미배당 계산입니다. 확약 대상 반환채권에 대한 포기 효력이 확인되는 경우 해당 부분의 실질 인수액은 0원입니다. 박종언의 별도 권리는 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 응암1동주민센터 북서측 인근. 주변에 주거용·주상용 복합건물, 업무시설, 상업시설, 공공시설, 학교 및 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물. 위생·급배수·도시가스 개별난방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 은평로13길의 포장도로에 접하며, 남동측 및 북서측으로도 막다른 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 등기가 존재합니다. 매각 이후 등록 관계와 행정상 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조와 마감재, 설비 상태는 도면·외부관찰·표준사양 및 탐문을 바탕으로 평가되었습니다. 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 20세대 소규모 건물이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.8회와 집계 낙찰률 0.0%를 감안하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 포기 범위, 대상 반환채권, 임차권등기 말소 동의 및 박상욱 명의 임차권과의 관계를 확인합니다.
• 박종언의 호실 불일치. 조사상 A동 901호와 경매대상 비동 901호가 동일 점유 목적물을 가리키는지 확인합니다.
• 별도 임대차계약. 박종언의 보증금, 확정일자, 실제 점유개시 및 임대차계약 내용을 확인합니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차보증금은 따로 계산해야 합니다.
• 용도 확인. 창고 표기와 다세대주택 이용상태의 차이를 건축물대장·감정평가서·매각물건명세서 원본으로 대조합니다.
• 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 273,916,666원보다 최근 실거래 267,000,000원을 우선 참고합니다. 최근 가격 추세 -2.7%도 반영해야 합니다.
• 유찰 시 인수액. 80%·64% 회차에서 발생하는 보증금 미배당액을 확인하고, 확약 적용 전후의 실질취득 총액을 구분합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 이후 행정상 처리 절차를 확인합니다.
• 내부 상태·명도. 폐문부재로 확인되지 않은 내부 상태, 실제 점유자, 이사 협의 및 인도 절차를 확인합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부를 확인해 예상 지출액을 보완합니다.
• 매각기일 재확인. 현재 최저가가 감정가 100%로 표시된 반면 유찰 횟수는 2회입니다. 2026.10.13 매각기일의 실제 최저매각가격 및 매각조건을 법원 공고 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — 확약으로 해결되는 권리와 남는 위험을 구분해야 한다

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 하나는 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 확약이고, 다른 하나는 박종언의 별도 점유·임대차관계 불확실성입니다.

박상욱의 275,000,000원 임차권 관련 잔존 반환채권에 확약이 유효하게 적용되면 주된 인수 부담은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 하지만 확약 밖의 임차인에게까지 동일한 효력이 자동으로 확장되는 것은 아닙니다. 박종언의 호실 불일치와 보증금 미상 문제를 해소하기 전에는 전체 권리관계가 정리됐다고 판단하기 어렵습니다.

가격 역시 보수적으로 보아야 합니다. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 거래가격 267,000,000원의 106.4%입니다. 최근 거래 추세는 -2.7%이고, 소규모 건물의 경매 평균 유찰 횟수도 7.8회로 나타납니다.

결론적으로 현재 가격에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 확약 적용 전에는 미배당 보증금이 증가하는 구조이므로, 낮아진 낙찰가만을 기준으로 판단해서는 안 됩니다. 확약의 실제 적용 범위, 별도 임차인의 존재 및 용도 불일치를 먼저 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득 총액을 최근 거래가격과 비교하는 것이 핵심입니다.