서울서부지방법원 2025타경51396. 용산구 문배동 프라임팰리스 19층 1912호로, 감정평가상 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 13.69㎡입니다. 현 소유자는 김영만이며 2022.06.03. 거래가 188,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 핵심은 임차인 강윤정의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.09., 확정일자는 2022.05.16., 주민등록·점유개시는 2022.05.27.이고, 임차보증금은 188,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.10. 용산구 압류입니다. 강윤정의 전입·점유와 확정일자는 이보다 앞서고, 2024.05.31. 주택임차권등기도 마쳤기 때문에 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다. 단순 계산만 하면 현재 매각가 166,000,000원에서 집행비용을 제외한 162,876,000원을 배당받고 25,124,000원이 미배당되어 매수인 인수로 이어집니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 문배동 24-8 프라임팰리스 19층 1912호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 원룸형 도시형생활주택 · 전용 13.69㎡ · 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김영만 (2022.06.03. 거래가 188,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강윤정 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 188,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 강윤정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 배당요구도 2024.05.31. 이루어졌습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 낮다
프라임팰리스 동일 면적 13.69㎡의 실거래 12건 평균은 163,375,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2022.06.의 188,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 158,500,000원, 최신 거래는 2025.06.의 150,000,000원이며 최근 거래 추세는 -3.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 13.69㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 13.69㎡ | 17 | 162,750,000원 |
| 2024.07 | 13.69㎡ | 17 | 162,750,000원 |
| 2023.11 | 13.69㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2023.06 | 13.69㎡ | 17 | 163,000,000원 |
| 2023.04 | 13.69㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2023.03 | 13.69㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 13.69㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 13.69㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2022.11 | 13.69㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2022.11 | 13.69㎡ | 18 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 13.69㎡ | 19 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.69㎡ | 3건 | 158,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 166,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 158,500,000원의 104.7%로 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 현재 가격이 높고, 최근 추세 또한 -3.9%이므로 전체 12건 평균 163,375,000원만 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 강윤정 보증금(우선변제) | 188,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강윤정의 보증금 미배당분은 25,124,000원입니다. 다만 제출된 확약으로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 3,124,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 20층 건물 내 19층 1912호입니다.
- 입지. 서울특별시 용산구 문배동 삼각지고가차도 남측 인근으로 주상용건물, 아파트, 업무시설 및 공공시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장과 지하철 4·6호선 삼각지역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물이며 위생급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(용산지구) 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위가 강윤정의 임차권 전체에 해당하는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 163,375,000원보다 최근 12개월 평균 158,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 현재 166,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -3.9%이므로 과거 고가 거래 188,000,000원을 현재 시세의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 회차별 구조 분리. 데이터상 2회 유찰 시 매각가 132,800,000원, 3회 유찰 시 106,240,000원이며 룰상 미배당 보증금은 각각 57,859,200원과 84,047,360원으로 늘어납니다. 다만 확약이 유지되는 한 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·임차권등기·확약서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약이 풀고, 가격은 시장이 결정한다”
이 사건의 첫인상은 188,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 강한 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 배당표만 보면 실제로 25,124,000원이 미배당됩니다. 그러나 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 최종 판단의 중심은 가격입니다. 현재 실질취득 166,000,000원은 최근 12개월 평균 158,500,000원의 104.7%이고 최신 거래 150,000,000원도 웃돕니다. 최근 추세 역시 -3.9%인 만큼 현재 회차에는 가격 메리트를 높게 보기 어렵습니다.
