서울서부지방법원 2025타경51396. 용산구 문배동 프라임팰리스 19층 1912호, 전용 13.69㎡ 원룸형 도시형생활주택입니다. 표면적인 등기 흐름은 복잡하지 않지만, 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 강윤정 임차인은 2022년 전입과 확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤으며, 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2025년 4월 10일 압류(용산구)로 판단되며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 순위 3번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 보유

임차보증금 188,000,000원 중 매각대금에서 162,876,000원이 배당되고 부족분 25,124,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분은 낙찰가가 낮아져도 증가하는 구조이며, 실질취득가는 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다

최근 12개월 평균 거래가는 158,500,000원이며 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최저가 자체는 166,000,000원으로 최근 시세 대비 높고, 임차 인수를 포함한 실질취득가는 191,124,000원으로 더욱 높아집니다. 또한 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.9%로 하락 흐름입니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 확인. 강윤정 임차보증금 188,000,000원, 대항력 및 우선변제권 존재.
• 실질취득 계산. 낙찰가가 아닌 낙찰가+미배당 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
• 가격 주의. 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 높은 수준입니다.
• 용도 확인. 원룸형 도시형생활주택으로 환금성과 임대수요를 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

이 물건은 등기상 단순해 보이지만 실제 판단 포인트는 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 25,124,000원의 인수 가능성이 존재하며, 이를 포함하면 실질취득가는 약 1.91억입니다. 최근 거래 흐름과 비교하면 신건 가격은 매력적이지 않습니다. 권리 분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다.