청주지방법원 2025타경52014. 청주시 상당구 수동에 있는 제2층 제201호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 공부상 별도 건물 명칭은 없지만 외부에는 수암골올레하우스로 표시돼 있습니다. 전용면적은 56.22㎡이고 2016.04.19 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물의 2층에 위치합니다.
현재 소유자 송두헌은 2020.03.17 매매로 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 부분은 2018.04.30 전입한 임차인 김세인입니다. 말소기준인 2022.11.07 국세 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 우선변제권은 없어 배당받지 못한 보증금 1,000원을 낙찰자가 인수합니다. 금액은 작지만 인수 권리가 존재하는 물건이라는 점은 분명히 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 81-9 2층 201호 · 도로명 수동로 39 |
| 물건종류 / 전용 | 사건 용도 기타 · 감정상 공동주택(연립주택) · 전용 56.22㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 외부 표시 명칭 | 수암골올레하우스 · 총 21세대 |
| 소유자 | 송두헌 (2020.03.17 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동청주신용협동조합 / 91,865,710원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 1명, 인수액 1,000원
말소기준은 2022.11.07 동청주세무서장의 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2018.04.30 임차인 전입은 매각으로 지워지지 않는 대항력의 기초가 됩니다. 이후의 청주시 압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
| 실제 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김세인 | 전체 | 2018.04.30 | 1,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 1,000원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권이 없어 예상배당은 0원입니다. 따라서 보증금 1,000원 전액이 매수인 부담으로 남습니다. 최저가와 이를 합한 실질취득은 66,641,000원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세가 더 중요하다
수암골올레하우스 전용 56.22㎡의 확인되는 거래는 3건입니다. 전체 평균은 104,633,333원이지만, 이 숫자에는 2021.10의 149,900,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최신 거래 79,000,000원과 최근 12개월 평균 79,000,000원, 그리고 -32.7% 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 56.22㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2023.06 | 56.22㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.10 | 56.22㎡ | 3 | 149,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.22㎡ | 1건 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.22㎡ | 3건 | 104,633,333원 |
최저가만 비교하면 전체 평균의 63.7%지만, 이 비율로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다. 과거 149,900,000원 거래가 평균을 끌어올렸기 때문입니다. 임차인 인수액까지 더한 실질취득 66,641,000원은 최신 거래 79,000,000원의 84.4%입니다. 숫자상 최신 거래보다 낮지만, 최근 거래가 과거 거래보다 32.7% 하락했고 거래 표본도 3건에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,599,520원 |
| 인수. 임차인 김세인 보증금 | 1,000원 | 배당 0원 · 인수 1,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 134,725,000원 | 65,040,480원 |
| 신청채권자 · 동청주신용협동조합 | 91,865,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신용보증기금 청구액 134,725,000원 중 65,040,480원이 배당되고 69,684,520원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 임차인 보증금 1,000원은 별도로 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 선차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대성여자상업고등학교 북동측 인근에 있으며 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 청주시내 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 북서측과 동측에 폭 약 6m의 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2016.04.19 사용승인 건물로 난방·위생·급배수·승강기·소방· 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 수암골 지구단위계획구역과 주거용지에 해당하며 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 21세대의 소규모 연립주택이고 확인되는 거래가 3건입니다. 최근 거래 추세가 -32.7%인 만큼 매도 시 거래기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 66,640,000원에 임차인 보증금 인수 1,000원을 더한 66,641,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 임차인 인도. 김세인이 전체를 점유하고 대항력이 있으므로 보증금 1,000원 반환과 인도 협의를 함께 준비해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
- 채권 승계 확인. 동청주신용협동조합의 경매 신청과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 관계를 등기부 및 경매기록 원본에서 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 전체 평균 104,633,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 79,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -32.7% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 건물 명칭 확인. 공부상 별도 명칭은 없고 외부에는 수암골올레하우스로 표시됩니다. 현장 방문 시 주소와 2층 201호를 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 하락 추세와 환금성을 먼저 볼 물건
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰돼 66,640,000원까지 내려왔습니다. 대항력 임차인이 있지만 보증금은 1,000원이고, 이를 포함한 실질취득도 66,641,000원입니다. 실질취득이 최신 거래 79,000,000원의 84.4%라는 점만 보면 가격 여유가 있습니다.
그러나 거래가 3건뿐이고 최근 추세가 -32.7%이며, 21세대 소규모 연립주택이라는 환금성 제약이 함께 존재합니다. 전체 평균 대비 63.7%라는 큰 할인율은 2021.10의 149,900,000원 거래가 평균을 끌어올린 결과이므로 핵심 판단 근거가 될 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 신청채권자·근저당권 이전 관계도 확인해야 합니다. 인수 부담은 작지만, 가격 메리트는 확정적이지 않은 보수적 접근 대상입니다.