서울서부지방법원 2025타경51422. 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 2층 210호입니다. 이 물건의 권리분석 중심은 2023.07.11 설정된 부평농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.05.14 경매개시결정, 2025.06.12 국민건강보험공단 압류, 2025.06.30 하나카드 가압류 8,190,081원은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.
점유자는 고건으로 조사됐지만 전입일이 2024.08.21입니다. 말소기준 2023.07.11보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상이지만, 대항력이 없기 때문에 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 물건 성격을 일반 공동주택으로 단순화하면 안 됩니다. 감정평가서상 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 교육연구및복지시설이고, 토지는 “교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설” 건부지로 이용 중입니다. 실제 점유 용도는 주거로 조사됐다는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 210호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 집합건축물대장상 교육연구및복지시설 · 12층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2006.01.20 |
| 소유자 | 김기종 (2018.01.11 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 938,000,000원 / 600,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 503,284,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2023.07.11 부평농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.08 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 동일한 근저당권의 이전이므로 권리의 기준 시점은 최초 설정일인 2023.07.11로 봅니다. 경매개시결정과 압류·가압류는 그 이후에 들어온 후순위 권리로 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고건 | 210호 / 주거 | 2024.08.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 검증 — 감정가 64%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 600,320,000원으로 감정가 938,000,000원의 64% 회차입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점만 보면 숫자가 크게 내려온 것은 맞습니다. 하지만 이 물건은 동일 물건군의 최신 실거래 가격과 직접 대조할 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 600,320,000원 | 16,273,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 480,256,000원 | 135,136,641원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 384,204,800원 | 230,164,148원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 600,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,403,200원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 부평농업협동조합 → 농업협동조합자산관리회사 | 600,000,000원 | 591,916,800원 |
| 3. 갑구 29번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,190,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 608,190,081원, 채권자 총 배당액은 591,916,800원, 총 미배당은 16,273,281원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트 단지·단독주택·다세대주택·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 2층 210호이며, 사용승인일은 2006.01.20입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설로 이용 중이며, 토지는 교육연구및복지시설(노인복지시설)·제2종근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 반면 점유자 고건의 조사된 이용은 주거입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며, 대공방어협조구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 공부상 용도가 일반 공동주택과 달라 매수층·대출·재매각 조건을 일반 아파트와 동일하게 보기 어렵고, 실제로 현재까지 2회 유찰된 점도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. “시니어캐슬”이라는 명칭이나 실제 주거 점유만 보고 아파트로 판단하지 말고, 집합건축물대장상 교육연구및복지시설 용도를 기준으로 금융·이용·재매각 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 고건의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 최저가 착시 경계. 600,320,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 동일 물건군 거래가와 실제 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.07.08 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 배당 관계를 다시 대조하세요.
- 체납·배당 변동. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 성격은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 방향은 명확합니다. 말소기준은 2023.07.11 근저당권이고, 임차인 고건의 전입은 2024.08.21로 후순위입니다. 후속 경매개시·압류·가압류도 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 용도와 가격 검증입니다. 공부상 교육연구및복지시설이고 실제 주거 점유가 확인되는 특수성이 있으며, 이미 2회 유찰돼 최저가가 600,320,000원까지 내려왔습니다. 그렇더라도 동일 물건군 시세와의 직접 비교 없이 “감정가의 64%니까 싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리상 인수는 낮지만, 환금성과 이용·금융 조건을 일반 아파트처럼 가정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
