80,384,000원
서울서부지방법원 2025타경51426. 서울 마포구 성산동 상암미르웰한올림 4층 433호, 2018년 5월 10일 사용승인된 오피스텔(원룸)입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사헤븐리치이고, 2021년 11월 25일 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 이제철·황은지에게 각 170,000,000원에 소유권이전이 이뤄졌지만 두 이전등기는 확정판결을 원인으로 각각 말소됐습니다.
이 사건의 핵심은 소유권 변동보다 임차권입니다. 임차인 이주희는 2021년 4월 30일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 유효한 을구 순위 3번 주택임차권등기는 2024년 8월 21일 접수됐고, 말소기준인 2025년 5월 16일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 593-5 상암미르웰한올림 4층 433호 · 서울특별시 마포구 모래내로3길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸 · 지하5층/지상13층 중 4층 433호 |
| 소유자 | 주식회사헤븐리치 (2021.11.25. 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 80,384,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주희 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.05.16. 갑구 10번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤인 2025.05.23. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이주희의 을구 3번 주택임차권은 2024.08.21. 접수됐고, 임대차의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.04.30.입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차권으로, 배당 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 165,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.04.30 / 2021.04.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
이주희는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 보증금 165,000,000원이 현재 최저매각가 80,384,000원보다 훨씬 크기 때문에 배당만으로 전액 회수되지 않습니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,846,912원을 제외한 78,537,088원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 86,462,912원은 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 회차별 실질부담 — ‘유찰 할인’ 대부분이 인수액으로 이동
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,384,000원 | 86,462,912원 | 166,846,912원 |
| 4회 유찰 시 | 64,307,200원 | 102,250,330원 | 166,557,530원 |
| 5회 유찰 시 | 51,445,760원 | 114,880,264원 | 166,326,024원 |
현재 회차의 실질취득 166,846,912원은 감정가 157,000,000원의 106.3%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 할인폭이 크다고 해석할 수 없습니다. 실거래 시세 자료가 없어 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없지만, 적어도 감정가보다 실질부담이 큰 상태라는 점은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,912원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금 | 165,000,000원 | 78,537,088원 |
| 2. 경매개시결정 · 이주희 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 165,000,000원 중 78,537,088원이 배당되고 86,462,912원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자와 임차인이 동일인으로 나타나므로, 각 채권의 법적 관계는 집행권원과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2018.05.10. 사용승인된 오피스텔로 현재 원룸 형태로 이용 중입니다.
- 입지. 서울성원초등학교 남측 인근이며 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 마포구청역이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상13층 건물의 4층 433호이며 위생설비·도시가스 개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·지구단위계획구역이며, 평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·공부. 북동측 약 10미터 포장도로와 접하고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 80,384,000원이 아니라 인수액 86,462,912원을 합친 166,846,912원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권과 매각물건명세서의 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이주희로 나타나므로 임대차계약, 집행권원, 청구채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 배제. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 인수액이 각각 102,250,330원·114,880,264원으로 증가합니다.
- 세금권리 확인. 2025.05.23. 국 압류가 있으므로 배당 및 조세 관련 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,038만원짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 157,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 80,384,000원까지 떨어진 오피스텔입니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 임차보증금 구조가 우선입니다. 이주희의 보증금은 165,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있으며, 현재 회차에서도 배당 후 남는 86,462,912원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 166,846,912원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인의 미배당 잔액이 커져 4회 유찰 시 실질취득 166,557,530원, 5회 유찰 시 166,326,024원으로 여전히 약 1.66억대에 머뭅니다. 이 물건의 결론은 단순합니다. 3회 유찰은 가격 메리트가 아니라 숫자의 착시이고, 승부처는 임차권 인수 구조를 정확히 이해하는 것입니다.
