서울서부지방법원 2025타경51426. 마포구 성산동 상암미르웰한올림 4층 433호, 감정평가상 오피스텔(원룸)로 이용 중인 물건입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 157,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,307,000원입니다. 그러나 권리관계에서 가장 먼저 봐야 할 것은 가격이 아니라 임차인 이주희의 선순위 주택임차권입니다.
이주희의 임대차계약일은 2021.04.09, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.04.30입니다. 현재 살아 있는 을구 3번 주택임차권등기는 2024.08.21 접수됐고, 말소기준으로 잡힌 2025.05.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 593-5 상암미르웰한올림 4층 433호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸 · 지하5층/지상13층 중 4층 |
| 현재 소유자 | 주식회사헤븐리치 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 64,307,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주희 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
소유권 변동 과정에는 2021년 이후 여러 차례 매매와 확정판결에 따른 소유권이전등기 말소가 있었고, 현재 등기상 소유자는 주식회사헤븐리치입니다. 경매에서 중요한 기준은 2025.05.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·점유·확정일자가 2021.04.30이고, 현재 효력이 남아 있는 주택임차권등기도 2024.08.21 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 102,250,526원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 현재 매각가 64,307,000원 가정에서 임차보증금 배당액은 62,749,474원, 미배당 잔액 102,250,526원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서는 유찰이 계속돼 낙찰가가 내려가면, 그만큼 배당받지 못한 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 현재 회차에서 64,307,000원 + 102,250,526원 = 166,557,526원이고, 이는 임차보증금 165,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 64,307,000원 | 102,250,526원 | 166,557,526원 |
| 5회 유찰 시 | 51,445,600원 | 114,880,421원 | 166,326,021원 |
| 6회 유찰 시 | 41,156,480원 | 124,984,337원 | 166,140,817원 |
현재 실질취득 166,557,526원은 감정가 157,000,000원보다 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 41%라는 사실 자체는 가격 메리트가 아닙니다. 낙찰가가 한 단계 더 내려가더라도 인수액이 늘기 때문에 총 경제적 부담은 약 1.66억원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,557,526원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 62,749,474원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 이주희 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 1,557,526원을 제외한 62,749,474원이 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 102,250,526원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울성원초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 마포구청역이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2018.05.10 사용승인된 건물로, 본건은 오피스텔(원룸)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층/지상13층 건물의 4층 433호이며, 위생설비·도시가스 개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지의 근린생활시설 및 오피스텔 건부지이며, 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 유통상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등 지정사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 반응. 이미 4회 유찰된 상태이므로, 아파트와 같은 방식으로 단순한 최저가 비율만 보고 환금성을 판단하기보다 실질취득 총액을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 기준 64,307,000원에만 초점을 맞추지 말고, 예상 인수 102,250,526원을 합산한 166,557,526원을 실질 부담으로 보세요.
- 임차권 원본 확인. 2024.08.21 접수 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이주희로 표시돼 있으므로 임대차·채권관계와 경매신청 경위를 기록에서 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 확인. 2021년 이후 소유권이전과 확정판결에 따른 말소 이력이 있으므로 현재 소유권 상태를 등기 원본과 함께 다시 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.05.23 국 명의 압류가 있으며 경매개시결정 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있으나 배당·조세관계는 원본 기록에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰만 보고 가격 가점 금지. 5회·6회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 166,326,021원, 166,140,817원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
맺으며 — “6,430만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 64,307,000원보다 훨씬 큰 165,000,000원의 대항력 임차보증금이 앞에 있습니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 62,749,474원을 제외한 102,250,526원이 매수인에게 승계되는 구조이므로, 실질취득은 166,557,526원입니다.
추가 유찰이 생겨도 낙찰가는 내려가고 인수액은 커져, 총 부담은 약 1.66억원 수준에서 거의 고정됩니다. 감정가 157,000,000원보다 현재 실질취득이 높고 이미 4회 유찰된 오피스텔이라는 점까지 함께 보면, 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담을 정확히 계산하느냐입니다.
