서울서부지방법원 2025타경51442. 서울 은평구 응암동 거성리젠시 4층 401호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 확약의 효과입니다. 김세현은 2022.04.13. 전입·점유를 시작했고, 2022.02.07. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.04.25. 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 선언된 말소기준은 2025.05.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 앞선 권리여서 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
하지만 신청채권자는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 최저가가 내려갈 때마다 임차보증금 미배당분을 그대로 더해 실질취득액을 계산하는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 이 사건은 확약이 그 인수 부담을 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51442 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 업무시설(오피스텔)·다세대주택 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박정아 · 2020.12.08. 매매 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,320,173원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 인수를 해소
등기부에는 2020.10.08. 서서울농업협동조합의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 있었지만 2020.12.23. 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.04.25. 등기된 김세현의 주택임차권입니다. 전입일 2022.04.13.은 2025.05.16. 강제경매개시결정보다 앞서며, 확정일자 2022.02.07.과 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김세현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2022.04.13. / 2022.02.07. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 120.2%
거성리젠시는 총 16세대, 2020.10.05. 사용승인된 물건입니다. 비교 기준면적은 44.63㎡이며, 면적 매칭된 최근 거래는 1건입니다. 2025.10. 전용 46.92㎡·3층이 247,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균 역시 247,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.92㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.63㎡ 기준 | 1건 | 247,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 적용 후 실질취득액은 297,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 247,000,000원의 120.2%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이라는 점도 감안해야 하지만, 확인 가능한 최신 가격보다 현재 취득액이 높은 사실은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 김세현 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 297,320,173원 | 7,042,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 297,000,000원 가정에서는 집행비용 4,958,000원과 김세현 보증금 285,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 7,042,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당은 290,278,173원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 실질 인수액은 확약 적용으로 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 인수 계산 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 297,000,000원 | 0원 | 0원 | 297,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 237,600,000원 | 51,526,400원 | 0원 | 237,600,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 190,080,000원 | 98,381,120원 | 0원 | 190,080,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암3동 주민센터 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·오피스텔 등이 위치하는 주거지대입니다. 은명초·신사초·신진과고·신사근린공원·불광천과 생활편의시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 인근 증산로변에 버스정류장이 있고, 남서측에 지하철 6호선 새절역, 북서측에 지하철 6호선 응암역이 위치합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 3미터 도로와 북동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 평지·사다리형에 가까운 대지로 업무시설(오피스텔)·다세대주택 부지로 이용 중이며, 준주거지역입니다. 공시지가는 4,129,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 7.1회, 낙찰률 0.0%로 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 김세현 임차권임을 매각물건명세서와 제출 확약서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 현재 가격 비교. 현재 실질취득 297,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 247,000,000원의 120.2%입니다. 현재 회차에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 237,600,000원, 3회 유찰 시 190,080,000원이며, 확약을 적용하면 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모와 평균 유찰 7.1회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각·임대 수요와 가격대를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 해소, 현재 가격은 부담”
이 물건은 표면만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 297,000,000원은 확인 가능한 최근 거래 247,000,000원의 120.2%입니다. 여기에 거성리젠시의 평균 유찰 7.1회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 인수보다 현재 회차 가격과 환금성이며, 현재 가격에서는 시세상 메리트를 인정하기 어렵습니다. 확약의 법적·절차적 이행을 원문으로 확인한 뒤, 유찰에 따른 가격 변화를 기준으로 다시 판단할 사건입니다.
