부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51442 · 서울서부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 44.63㎡

최저매각가 신건 · 1차

297,000,000원 2억 9,700만 감정가 297,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-30

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,970만원

최저가의 10% · 29,700,000원

실거래 대비

▲ 18.0% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.52억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 김세현 보증금 2.85억 인수 가능성이 핵심이며 신건 가격도 최근 거래보다 높습니다.

가격 최저가 2.97억 = 최근 거래 2.47억의 120.2%로 시세 메리트 없음
자금 대항력 임차보증금 2.85억 미배당 시 매수인 인수 위험
리스크 주택도시보증공사 청구와 임차권등기 권리관계 확인 필요

한 줄 평 권리관계의 핵심은 깨끗함이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 김세현 임차인의 보증금 285,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 신건 최저가는 최근 거래 247,000,000원보다 높은 수준입니다.

감정가 / 최저가

297,000,000원

신건

최근 거래

247,000,000원

2025.10

실질취득 위험

최대 297,000,000원+

보증금 인수 가능

인수 권리

임차보증금

285,000,000원

서울서부지방법원 2025타경51442. 은평구 응암동 거성리젠시 401호 오피스텔입니다. 소유자는 박정아이며 2020년 매매 거래가액은 288,000,000원입니다. 말소기준 이후 권리와 달리, 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 임차관계로 매수인 인수 가능성이 있는 핵심 위험입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51442
소재지	서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 4층401호
물건종류	오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)
소유자	박정아
감정가 / 최저가	297,000,000원 / 297,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

2020.10.08

갑구 1 소유권보존 · 주식회사거성리젠시

2020.12.30

갑구 2 소유권이전 · 박정아 (거래가액 288,000,000원)

2024.04.25 인수주의

을구 3 주택임차권 · 김세현 보증금 285,000,000원

2025.05.16 소멸

갑구 3 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사

⚠️ 매수인 인수 위험 김세현은 전입일 2022.04.13, 확정일자 2022.02.07, 보증금 285,000,000원의 임차권등기권자입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김세현	285,000,000원	有	有	가능

③ 시세 비교

거성리젠시 최근 거래는 2025.10 전용 46.92㎡ 247,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 120.2%로 최근 시세보다 높은 가격입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.10	46.92㎡	3층	247,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실거래

최저가가 최근 거래보다 높아 가격 메리트 없음

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차보증금 285,000,000원의 배당 부족 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
가격 검토. 최저가는 최근 거래 247,000,000원보다 높아 시세 대비 저렴하다고 보기 어렵습니다.
인수금액 산정. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액 증가 가능성이 있어 실질취득은 단순 낙찰가가 아닙니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 위험은 남는다”

이 물건은 오피스텔 자체보다 임차권등기가 핵심입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인 부담이 발생할 수 있으며, 신건 가격 또한 최근 거래보다 높습니다. 가격과 권리 위험을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

보증금 2.85억 인수 가능성 — 은평 거성리젠시 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 위험은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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