서울서부지방법원 2025타경51443. 마포구 성산동 대명파크뷰 4층 402호, 전용면적 29.41㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 안방1·방1·거실/주방·욕실·발코니·테라스(다용도실)·현관 등으로 이용 중이고, 건물은 2014.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 194,632,000원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 임차권자 윤은영은 2014.06.02 전입했고, 임차권등기에는 점유개시 2014.05.31, 1차 계약 2014.03.25, 1차 확정일자 2014.05.28, 보증금 180,000,000원이 기록되어 있습니다. 2016.06.01에는 15,000,000원을 증액해 총 보증금이 195,000,000원이 됐습니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리이고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.41㎡ · 4층 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 박태훈 (2014.08.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 243,290,000원 / 194,632,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤은영 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 · 사용승인 2014.03.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
등기부상 현재 소유자는 박태훈이고, 2025.05.15 윤은영의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 그러나 이 경매개시보다 훨씬 앞서 윤은영의 주택임차권이 존재합니다. 임차권등기는 2024.02.23에 이뤄졌지만, 등기 내용에는 실제 점유개시일 2014.05.31, 주민등록일 2014.06.02, 확정일자 2014.05.28이 기록돼 있습니다. 이 때문에 경매개시결정만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤은영 | 전유부분 전부 | 195,000,000원 | 2014.06.02 | 대항력 有 우선변제 미확정 승계 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기에는 확정일자 정보가 기록돼 있으나, 분석 자료상 우선변제 여부는 확정돼 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.95억으로 비교
대명파크뷰는 총 16세대이고 2014.03.18 준공됐습니다. 대상 면적은 29.41㎡이며, 면적이 매칭된 최근 거래는 2026.02 전용 29.83㎡, 2층의 320,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.83㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.83㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
현재 최저가 194,632,000원은 최근 거래의 60.8% 수준이지만, 이 사건은 최저가를 그대로 시세와 비교해서는 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 때문에 실질취득 기준을 약 195,000,000원으로 두고 봐야 하며, 이 금액 역시 320,000,000원 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이를 곧바로 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,524,848원 |
| 인수 · 임차인 윤은영 보증금 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 윤은영 | 195,000,000원 | 191,107,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 윤은영에게 191,107,152원이 배당되고 미배당액은 3,892,848원입니다. 동시에 매각물건명세서상 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않는 범위에서 매수인에게 승계되는 구조입니다. 동일인이 신청채권자이자 임차권자이므로 실제 인수 잔액은 반드시 배당표와 집행권원 원본을 함께 대조해야 합니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 보증금 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 194,632,000원 | 191,107,152원 | 3,892,848원 | ≈ 195,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 155,705,600원 | 152,725,722원 | 42,274,278원 | ≈ 195,000,000원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 124,564,480원 | 122,020,577원 | 72,979,423원 | ≈ 195,000,000원 |
표면 최저가는 194,632,000원 → 155,705,600원 → 124,564,480원으로 낮아지지만, 대항력 임차보증금 195,000,000원이 남아 있는 한 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커지는 구조입니다. 그래서 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 1.55억에 산다”거나 “세 번 유찰되면 1.24억짜리다”라고 보는 것은 잘못입니다. 권리가 그대로 유지된다면 실질적인 취득비용의 중심은 계속 약 1.95억원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로, 안방1·방1·거실/주방·욕실·발코니·테라스(다용도실)·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 마포구 연남동 경성중고등학교 남서측 인근이며 다세대주택·연립주택·소형 아파트·단독주택·노변상가가 혼재된 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선·경의중앙선·공항철도 홍대입구역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 자루형 토지이며 공시지가는 4,344,000원/㎡, 토지면적은 327.6㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다.
- 건물 상태 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있다고 명시돼 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 6.6회, 매각률 4.55%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 194,632,000원, 2회 유찰 시 155,705,600원, 3회 유찰 시 124,564,480원이지만 대항력 보증금이 유지되면 실질 부담은 약 195,000,000원 수준에서 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2014.05.31 점유개시, 2014.06.02 전입, 2014.05.28 및 2016.06.01 확정일자, 보증금 증액 내역을 임대차계약서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권과 보증금 관계 확인. 윤은영이 임차권자이면서 신청채권자이므로 청구금액 195,000,000원의 집행권원이 임차보증금 반환채권인지, 별도 채권인지 확인해야 실제 인수액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 배당 결과 확인. 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수라고 명시합니다. 최종 배당표에서 윤은영에게 실제로 얼마가 변제되는지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서의 위반건축물 기재와 제시외 건물 포함 내용을 건축물대장·감정평가서에서 대조하고, 원상복구·이행강제금·대출 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래가 320,000,000원 1건뿐입니다. 29.41㎡ 대상과 29.83㎡ 거래의 층·상태·위반 여부 등 개별 차이를 따져야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 16세대 다세대이고 평균 유찰 6.6회·매각률 4.55%이므로 매도 시 소요기간과 가격 할인 가능성을 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “1.94억 경매”가 아니라 “대항력 1.95억 구조”다
이 사건의 숫자를 하나만 기억한다면 최저가 194,632,000원이 아니라 임차보증금 195,000,000원이어야 합니다. 윤은영의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 승계됩니다. 그래서 다음 회차에 최저가가 155,705,600원, 그다음 124,564,480원으로 내려가더라도 권리가 그대로라면 실질취득 부담은 약 195,000,000원을 중심으로 움직입니다.
최근 거래 320,000,000원과 비교하면 가격 여지는 분명 존재합니다. 그러나 표본은 1건이고, 신청채권자와 임차인이 동일하며, 위반건축물 기재와 소규모 다세대의 낮은 경매 환금성까지 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 관심권, 권리는 고난도”입니다. 응찰 전에는 무엇보다 윤은영의 보증금 반환채권·강제경매 집행권원·최종 배당관계가 같은 채권인지 정확히 맞춰 보는 작업이 필요합니다.
