부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경51450 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 51.48㎡

최저매각가 신건 · 1차

312,000,000원 3억 1,200만 감정가 312,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-30

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

3,120만원

최저가의 10% · 31,200,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 3.12억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 권리는 정리되지만 대항력 임차인 보증금 미상 확인이 필요한 마포 성산동 다세대.

가격 최저가 312,000,000원 = 최근 거래 300,000,000원의 104%로 시세보다 높음
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 31,200,000원 · 배당상 인수액 0원
리스크 김미령 대항력 있음·보증금 미상으로 매수 전 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 대부분 정리되어 권리 구조는 단순합니다. 다만 대항력 있는 임차인 김미령의 보증금이 미상이라, 낙찰 전 확인 없이 안전 물건으로 단정하기 어렵습니다. 최근 거래 3억원 대비 최저가 3.12억원으로 가격도 시세보다 높습니다.

감정가 / 최저가

312,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 거래

300,000,000원

2023.10 거래 1건

최저가 ÷ 최근시세

104.0%

시세보다 높음

배당상 인수

0원

임차 확인 필요

서울서부지방법원 2025타경51450. 서울 마포구 성산동 소재 주영아트빌라B동 4층401호 다세대주택입니다. 소유자는 위외심이며 2018년 소유권 이전과 동시에 강진농업협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 말소기준권리는 2018년 을구 5번 근저당권이며 이후 저당권·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 물건의 핵심은 등기보다 점유자 분석입니다. 이수경은 대항력 없음으로 확인되지만, 김미령은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 부담 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51450 (임의경매)
소재지	서울특별시 마포구 성산동 30-25 4층401호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용 중
소유자	위외심
감정가 / 최저가	312,000,000원 / 312,000,000원
신청채권	100,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인 필요

임차인	전입일	대항력	보증금	위험
이수경	2018.03.27	없음	미상	말소기준권리 이후 전입
김미령	1998.06.15	있음	미상	보증금 확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 체크 김미령은 말소기준권리(2018.02.08) 이전 전입자로 대항력이 인정될 수 있습니다. 다만 보증금이 미상이라 현재 데이터만으로 인수금액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 시세 이상

동일 물건 관련 최근 거래는 2023.10 거래 1건으로 확인됩니다. 최저매각가 3.12억원은 최근 거래 3억원 대비 104.0% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2023.10	65.14㎡	2층	300,000,000원
평균	-	1건	300,000,000원

⚠️ 가격 판단 최저가 312,000,000원은 최근 거래 300,000,000원보다 높습니다. 신건 가격만으로는 가격 메리트를 확보했다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)

배당 항목	배당액
집행비용	5,168,000원
강진농업협동조합 근저당권	62,400,000원
최규달 저당권	0원
강진농업협동조합 근저당권	100,000,000원
소유자 교부	144,432,000원

매각대금 배분

최저가 vs 최근 거래

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 대항력 있는 김미령의 보증금이 미상입니다. 보증금 규모에 따라 실질 취득 비용이 달라질 수 있으므로 가격 판단 전 임대차 확인이 우선입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 김미령 전입일이 말소기준 이전이므로 보증금 확인 후 입찰 판단.
가격 검토. 최저가 312,000,000원은 최근 거래 300,000,000원보다 높음.
권리 확인. 강진농업협동조합 근저당권이 말소기준권리.
현황 확인. 실제 점유관계와 관리비 여부 확인 필요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차 확인이 먼저다”

마포 성산동 401호는 등기상 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 단순합니다. 하지만 대항력 임차인 김미령의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 최저가는 최근 거래보다 높아 신건 가격 메리트도 부족합니다. 권리는 정리, 가격과 임차 확인은 추가 검토가 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 대항력 임차인 보증금 확인이 먼저다 — 마포 성산동 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인 필요

③ 시세 비교 — 신건 가격은 시세 이상

④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차 확인이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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