서울서부지방법원 2025타경51454. 은평뉴타운꿈에그린 지하 1층 비114호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 “근린생활시설(현재 공실)”로 기재되어 있습니다. 현재 등기부에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 2018년 설정됐던 우리은행 근저당권 276,000,000원은 2023년 2월 2일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 말소기준은 2025년 5월 16일 강제경매개시결정입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 신청채권자 김용진의 청구금액은 50,000,000원이고, 최저매각가 107,479,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,304,706원을 공제한 뒤 신청채권자에게 50,000,000원이 전액 배당되며, 소유자에게 55,174,294원이 남는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심 난점은 권리보다 가격 검증과 근린시설 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 66 은평뉴타운꿈에그린 지1층비114호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 분석 대상 면적 | 45.26㎡ |
| 소유자 | 윤봉한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 107,479,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용진 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 2025.06.12 대지권등기 완료 · 대지권을 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 선순위 담보권은 없다
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계로 매수인이 부담할 금액도 현재 분석상 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, “공실”이라는 이용상태와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인 대상입니다.
② 가격 비교 — 최저가 32.77%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
단지 실거래 자료는 12건이 있으나, 분석 대상 면적은 45.26㎡이고 실거래 표본은 19.84㎡·59.92㎡·59.99㎡로 구성되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 484,625,000원이나 최신 거래 715,000,000원을 이 근린시설의 직접 시세로 놓고 최저가 107,479,000원과 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 4 | 715,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 750,000,000원 |
| 2026.07 | 19.84㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2026.06 | 19.84㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 19.84㎡ | 12 | 113,500,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 6 | 765,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 8 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 735,000,000원 |
| 2026.04 | 19.84㎡ | 17 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 7 | 736,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 14 | 767,000,000원 |
| 2026.03 | 19.84㎡ | 19 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 484,625,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,304,706원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김용진 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,174,294원 |
현재 회차 최저가 107,479,000원 가정에서는 신청채권자 청구금액 50,000,000원이 전액 배당되고 배당 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 107,479,000원 | 50,000,000원 | 55,174,294원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 85,983,200원 | 50,000,000원 | 34,035,502원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 68,786,560원 | 50,000,000원 | 17,148,402원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구파발역(지하철 3호선) 북동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·주상복합건물·공공청사·임야·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 구파발역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·공실. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조의 지하 4층·지상 20층 건물 내 지하 1층 비114호이며, 화재탐지·경보시설, 시스템 냉난방설비, 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12m, 남동측 약 20m, 남서측 약 4~5m, 북동측 약 3m 포장도로와 4면으로 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 8,367,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 비교. 단지 실거래 12건은 본건 45.26㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 평균의 22.2%라는 숫자를 그대로 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 공실 근린시설 수익성. 감정평가상 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 임대 가능 조건과 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 권리 외에 상가 수요·지하층 위치·가격 적정성을 함께 점검해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 대지권 원본 대조. 매각물건명세서 비고상 2025.06.12 대지권등기가 완료됐으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신 상태를 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·임대 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 신탁은 이미 말소됐고 우리은행 근저당권도 2023년 2월 2일 해지로 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체 때문에 실질취득금액이 불어나는 구조는 아닙니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 본건은 지하 1층 근린생활시설·현재 공실이고 5회 유찰됐습니다. 단지 실거래 자료도 분석 대상 45.26㎡와 면적이 맞지 않아 최저가 107,479,000원을 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 동일 용도·유사 면적의 비교와 실제 임대수요를 확인하기 전까지 보류입니다.
