서울서부지방법원 2025타경51460. 은평구 갈현동 티에스빌 제2층 제202호, 감정평가 이용상태상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 소유자 유대웅은 2021.04.22. 거래가액 342,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 말소기준 압류의 시간관계입니다. 김진열은 2021.04.22. 전입·점유했고 임차권등기에는 보증금 342,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.04.07. 국민건강보험공단 압류입니다.
따라서 확약이 없었다면 김진열은 대항력 있는 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차 배당표상 임차인 배당은 275,280,000원이고 미배당액은 66,720,000원입니다. 하지만 2026.04.08. 제출된 확약은 바로 이 위험을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 김진열로부터 양도받은 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51460 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 513-9 티에스빌 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 42.46㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 유대웅 (2021.04.22. 거래가액 342,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
김진열의 임대차관계는 말소기준인 2023.04.07. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 등기된 임차권에는 보증금 342,000,000원, 전입·점유 2021.04.22., 확정일자 2021.05.11.이 기재되어 있고, 이후 경정등기에서 임대차계약일 2021.04.15., 확정일자 2021.04.16.으로 정정된 내용도 확인됩니다. 경정등기 1-2는 기존 을구 1번 임차권의 내용 정정이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 임차권 분석 — 실제 보증금은 한 건으로 본다
| 임차권자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진열 | 2021.04.22. | 342,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 | 확약 반영 0원 |
| 을구 1-2 경정 | 기존 임차권 내용 정정 | 기존 임차권과 동일 건 | 별도 합산 안 함 | 확정일자 2021.04.16. 정정 | 김진열 임차권에 포함 |
등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실질 임차권자는 김진열 1명으로 읽는 것이 자연스럽습니다. 을구 1-2는 을구 1번 임차권의 임대차계약일·확정일자 경정이므로 새로운 임차인을 추가한 등기가 아닙니다. 확약 역시 “양도 전 임차인 김진열”의 임차보증금과 임차권등기를 대상으로 제출됐습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 81.4%
티에스빌은 총 16세대이며 대상 전용면적은 42.46㎡입니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2024.07. 3층의 344,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액 역시 344,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 42.46㎡ | 3 | 344,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.46㎡ | 1건 | 344,000,000원 |
현재 최저가는 280,000,000원으로 최근 확인 거래의 81.4%입니다. 확약을 반영하면 실질 인수가 0원이므로 실질취득도 280,000,000원입니다. 즉 가격만 놓고 보면 최근 확인 거래보다 64,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이어서 아파트 대단지처럼 안정적인 평균시세로 받아들이기보다는 개별 층·상태와 현재 매수세를 별도로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 김진열 보증금 | 342,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 김진열 보증금 중 66,720,000원이 미배당되는 구조입니다. 그러나 2026.04.08. 확약으로 김진열 임차권에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약속되어 있어 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 권리구조상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 280,000,000원 | 66,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 224,000,000원 | 121,936,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 179,200,000원 | 166,108,800원 | 0원 |
확약을 무시한 원래 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 “유찰되면 무조건 더 싸진다”고 볼 수 없는 유형입니다. 다만 이 사건은 김진열 임차권에 대하여 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있으므로, 확약이 그대로 유효하게 적용된다는 전제에서 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선일초등학교 남측 방향에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 139.5㎡, 공시지가 3,388,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 환금성. 티에스빌은 총 16세대로 확인되는 동일 면적 거래 표본이 1건뿐입니다. 최근 거래가격은 참고할 수 있지만 거래량이 적어 개별 매도기간과 가격 변동성이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.08. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 현재 매각조건에서 그대로 유효한지 확인하세요.
- 임차권 경정 확인. 을구 1-2는 기존 김진열 임차권의 임대차계약일·확정일자 정정으로 보이며 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 배당요구·양도관계. 김진열의 보증금 342,000,000원과 주택도시보증공사의 양도·신청채권 관계를 원본 서류에서 대조하세요.
- 시세 표본 한계. 전용 42.46㎡ 실거래가 2024.07. 344,000,000원 1건뿐이므로 현재 매물가격과 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인하세요.
- 매각가 전략. 현재 최저가 280,000,000원은 확인 실거래 344,000,000원의 81.4%입니다. 확약이 유효할 때에만 이 할인폭을 실제 취득가격 기준으로 평가할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘가격’보다 먼저 ‘확약’이다
표면만 보면 보증금 342,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 280,000,000원에서는 66,720,000원의 미배당이 생기는 위험한 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.08. 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김진열 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 280,000,000원입니다.
가격은 확인 가능한 동일 면적 최근 거래 344,000,000원 대비 81.4%로 내려와 있습니다. 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴 셈입니다. 다만 16세대 다세대이고 확인 거래가 1건뿐이라 시세 신뢰도가 높지 않으며, 무엇보다 이 가격 메리트 전체가 확약의 유효성에 달려 있습니다. 결론은 “확약 확인 완료 시 가격 메리트 있음, 확인 전에는 선순위 임차권 사건으로 취급”입니다.
