한 줄 평 신축급 다세대에 서울 마포 입지라는 장점이 있지만, 핵심은 대항력 있는 임차권등기 255,000,000원입니다. 신건 낙찰가에서는 임차인이 우선변제로 대부분 배당받아 인수액이 0원이지만, 유찰로 가격이 내려가면 부족 배당액이 매수인 부담으로 전환될 수 있는 구조입니다.
감정가 / 최저가
261,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 기준
255,000,000원+
유찰 시 인수 위험
임차보증금
255,000,000원
대항력·우선변제
매수인 인수
0원
신건 배당 가정
서울서부지방법원 2025타경51464. 마포구 성산동 성산지오 503호 다세대주택입니다. 소유자는 김인화 씨이며 2022년 260,000,000원에 취득했습니다. 등기 흐름상 소유권 이전 후 국세 압류, 강제경매 등이 이어졌고, 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 양지은은 보증금 255,000,000원, 전입 2022년 1월 17일, 확정일자 2021년 12월 22일로 말소기준 이전 대항력 요건을 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대(도시형생활주택단지형) |
| 소유자 | 김인화 (2022.01.17. 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
말소기준권리는 2023년 1월 5일 압류로 판단됩니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권등기는 대항력과 우선변제권을 가진 임차권으로, 배당에서 보증금 전액이 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양지은 | 255,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 시보증 | 별도 보증금 없음 | 판정 불가 | 해당 없음 | 보증기관 승계 |
⚠️ 보증기관 승계 중복 주의 시보증은 실제 임차인이 아니라 양지은 보증금의 대위·승계 표시입니다. 따라서 보증금은 합산하지 않으며 실제 임차인은 양지은 1명입니다.
③ 배당 분석 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 임차인 양지은 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 1,546,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최근 거래 평균 275,000,000원 대비 최저가는 94.9% 수준입니다. 다만 임차권 인수 위험을 함께 봐야 합니다.
⛔ 유찰 시 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원은 낙찰가보다 우선하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 부족 배당액이 증가하며, 매수인의 실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
④ 시세 비교
성산지오 동일 면적권 최근 거래는 260,000,000원~290,000,000원이며 최근 12개월 평균은 275,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균 대비 94.9%로 표면 가격은 낮지만, 대항력 임차권 리스크가 있는 물건은 단순 최저가 비교가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 양지은 주택임차권등기의 보증금 255,000,000원 배당 가능 여부를 반드시 확인하세요.
- 유찰 접근. 유찰 시 가격은 낮아지지만 미배당 임차보증금 인수 가능성이 커질 수 있습니다.
- 보증기관 승계 구분. 시보증 표시는 별도 임차보증금이 아닌 승계 관계입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 영향이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “마포 신축급 가격보다 임차권이 먼저다”
성산지오 503호는 최근 거래 수준과 비교하면 가격 자체는 매력 구간을 보입니다. 하지만 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원이 핵심이며, 신건에서는 배당으로 해소되지만 가격이 내려갈수록 매수인 실질취득 부담이 커지는 구조입니다. 입지와 가격은 장점, 권리 리스크는 주의 대상인 물건입니다.
