서울서부지방법원 2025타경51464. 마포구 성산동 ‘성산지오’ 5층 503호, 전용 18.91㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 소유자 김인화는 2021.12.21. 매매를 원인으로 260,000,000원에 취득했고, 등기는 2022.01.17. 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022.01.17. 전입·점유를 시작하고 2021.12.22. 확정일자를 갖춘 임차인 양지은입니다. 말소기준인 2023.01.05. 국 압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 결론을 뒤집는 문서가 있습니다. 신청채권자는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 양지은 보증금과 관련한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 별도로 표시된 보증기관 대위·승계 신고는 양지은 보증금과 같은 경제적 권리를 승계한 것으로, 또 하나의 255,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층 503호 · 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 18.91㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.06.30 · 24세대 |
| 소유자 | 김인화 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약이 인수를 끊는다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지은 | 2022.01.17 / 2021.12.22 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
양지은은 주택 전부를 대상으로 하고, 2024.01.29. 임차권등기까지 마쳤습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있습니다. 통상 이런 구조는 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 핵심이지만, 본건은 신청채권자의 잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 그 위험이 실질적으로 제거됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 261,000,000원과 비교거래
본건의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 261,000,000원입니다. 가격 비교의 기준도 최저가와 실질취득이 동일합니다. 성산지오 전용 18.91㎡ 기준으로 확인되는 비교거래는 2건이며, 최근 12개월 평균금액은 275,000,000원, 최신 거래는 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 20.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 18.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 94.9%입니다. 또한 비교거래 최저금액 260,000,000원과는 거의 같은 구간이고, 최신 거래금액은 290,000,000원입니다. 따라서 현재 가격이 평균보다 낮다는 점은 확인되지만, 거래 표본이 2건뿐이고 단지 경매의 평균 유찰 횟수가 4.0회인 점 때문에 평균 대비 94.9%라는 수치만으로 큰 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 양지은 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 1,546,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 255,000,000원 청구는 양지은 보증금과 별개의 임차보증금이 아니라 보증기관의 대위·승계 권리입니다. 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 전용 18.91㎡입니다.
- 입지. 서울성서초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·학교·공원이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역·망원역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2021.06.30이며 주차장·승강기·난방·급배수설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남서측 약 5미터, 북서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 479.0㎡, 공시지가 5,647,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 양지은 보증금임을 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에서 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계는 양지은 보증금과 같은 권리의 승계이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.17. 민간임대주택등기의 매각 후 말소 및 규제효력 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 조세 압류. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인하세요.
- 가격 표본. 비교거래는 2건으로, 260,000,000원과 290,000,000원입니다. 평균 275,000,000원만으로 응찰가를 정하지 말고 개별 호수 상태를 함께 확인하세요.
- 유찰 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 현재 1회 유찰 상태에서 응찰수요와 환금성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
겉으로만 보면 이 물건은 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 신청채권자가 미배당 보증금의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 양지은 관련 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차에서는 배당모형상 임차보증금 자체도 전액 배당됩니다.
가격은 실질취득 261,000,000원으로 봐야 하며, 이는 최근 12개월 평균 275,000,000원의 94.9%입니다. 다만 비교거래가 2건에 불과하고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.0회이며, 전용 18.91㎡의 다세대주택이라는 점을 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 승계 공포가 아니라 확약서의 법적 적용 확인과 가격·환금성 검증입니다.
