부동산강제경매

2025타경51465 · 서울서부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 34.53㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

170,805,225원 1억 7,080만 감정가 277,000,000원

감정가의 61% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 141,824,000원 최저가 대비 +20%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,418만원

최저가의 10% · 14,182,400원

실거래 대비

▼ 53.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.68억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약된 임차권은 실질 0원이지만 별도 대항력 임차인 위험이 남아 가격만으로 판단하기 어렵습니다.

가격 최저가 141,824,000원은 최근 거래 224,000,000원의 63.3% 수준
인수 김동휘 임차권은 확약 조건 충족 시 실질 0원, 남가미 보증금 미상 위험 존재
리스크 3회 유찰에도 대항력 가능 임차인 조사 보완 필요

한 줄 평 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 핵심은 가격이 아닙니다. 김동휘 임차권은 확약 조건으로 실질 인수 0원 처리 가능하나, 별도의 대항력 가능 임차인 남가미의 보증금 미상 위험이 남아 권리 확인이 먼저인 물건입니다.

감정가

277,000,000원

최저가 51.2%

최저가

141,824,000원

3회 유찰

실질취득 관점

141,824,000원+

미상 임차인 확인 필요

인수위험

확인 필요

남가미 대항력 가능

서울서부지방법원 2025타경51465. 은평구 대조동 스타타운 5층 501호 근린시설입니다. 감정가는 2억7700만원, 현재 최저가는 1억4182만원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 매력적인 구간이지만, 이 사건의 핵심은 임차권입니다. 등기된 임차권자 김동휘는 확약 조건으로 정리 가능하나, 별도 점유 임차인 남가미는 보증금이 확인되지 않아 대항력 위험을 남깁니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51465 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 대조동 186-10 스타타운 5층501호
용도 / 이용상태	근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 중
소유자	이범섭
감정가 / 최저가	277,000,000원 / 141,824,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 확약과 미상 임차인 확인이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 2024년 설정된 주택임차권 김동휘는 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권입니다. 확약 조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 처리될 경우 실질 인수는 0원입니다. 단, 이 확약은 김동휘에게만 적용되며 남가미 임차인의 보증금 미상 위험은 별도로 남습니다.

② 임차인 분석

임차인	대항력	우선변제	승계/위험
남가미	가능	확인 필요	보증금 미상
김동휘	有	有	확약 시 0원

⚠️ 확약 적용 범위 김동휘 임차권은 확약 조건 충족 시 실질 인수 0원으로 판단합니다(금액상 각주). 그러나 확약 밖 임차인 남가미는 보증금이 확인되지 않아 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 시세 비교

스타타운 거래 자료 기준 최근 거래는 2021년 8월 224,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 224,000,000원으로 확인됩니다. 최저가 141,824,000원은 최근 거래 대비 63.3% 수준입니다.

구분	금액
최저가	141,824,000원
최근 거래 평균	224,000,000원
최신 거래	2021.08 / 224,000,000원

배당 분배

감정가·취득가 vs 실거래

가격은 낮지만 임차인 위험을 반영해 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 연신내역 인근으로 아파트·단독주택·다세대·주상용건물·근린시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 지하철 3·6호선 연신내역과 버스정류장이 있습니다.
용도. 일반상업지역 내 업무시설(오피스텔) 및 근린시설 용도로 이용 중입니다.
환금성. 스타타운 세대수는 8호로 규모가 작아 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 남가미의 보증금과 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. 김동휘 관련 확약 조건이 실제 매각 절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
용도 확인. 근린시설 및 업무시설 이용 상태를 기준으로 수익성과 환금성을 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만 권리는 끝까지 확인”

이 물건은 3회 유찰로 가격 매력은 생겼습니다. 그러나 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 김동휘 임차권은 확약으로 정리될 수 있지만, 남가미 임차인의 대항력 가능성과 보증금 미상이 남아 있습니다. 가격은 기회, 임차인 확인은 필수인 사건입니다.

부동산강제경매

확약으로 큰 인수는 막았지만, 미상 임차인이 남은 물건 — 스타타운 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 미상 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 낮지만 권리는 끝까지 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-24	유찰	2억 7,700만원
2	2026-03-31	유찰	2억 2,160만원
3	2026-05-26	유찰	1억 7,728만원
4	2026-06-30	대기	1억 4,182만원