서울서부지방법원 2025타경51472. 은평구 구산동 ‘야긴하이빌’ 비동 4층 403호 다세대주택입니다. 감정가는 332,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 212,480,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”보다 “보증금 잔액을 누가 부담하는가”가 핵심입니다. 임차인 서태호는 2020.09.16 주민등록·점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2020.08.10입니다. 말소기준인 2023.08.28 국세 압류보다 앞선 대항력을 가지고 있어, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 212,480,000원을 기준으로 집행비용 3,774,720원을 먼저 차감하면 임차인에게 208,705,280원이 배당되고, 보증금 중 46,294,720원이 남습니다. 이 잔액은 매수인 승계 대상입니다. 더 유찰되어 169,984,000원이 되면 인수 예상액이 88,195,776원, 135,987,200원이 되면 121,716,621원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에 권리경제적 실질취득가는 약 255,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층403호 · 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실·다용도실·테라스 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 장용준 · 2020.09.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서태호 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2019.05.16 |
| 규모 | 야긴하이빌 29세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.08.28 국세 압류입니다. 이후 은평구 압류, 은평세무서 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정 등은 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 서태호의 권리는 단순히 2024.09.26 임차권등기일만 보고 판단하면 안 됩니다. 실제 주민등록·점유가 2020.09.16로 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 승계를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서태호 | 전유부분 전부 · 주거 | 2020.09.16 / 2020.08.10 | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 有 |
서태호는 2024.09.26 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수되어 우선변제권을 행사합니다. 최초 임대차계약일은 2020.06.16, 확정일자는 2020.08.10, 주민등록·점유는 2020.09.16이며, 이후 2022.09.13 보증금 10,000,000원을 증액하여 총 보증금은 255,000,000원이 되었습니다. 증액분 확정일자는 2022.09.14입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 2.12억이 아니라 약 2.55억
야긴하이빌 실거래 표본은 2건이며 모두 2022.08 거래입니다. 거래면적은 각각 34.78㎡와 29.58㎡로, 비교 기준 면적 54.01㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호수의 직접 비교 자료로는 한계가 있습니다. 그럼에도 가격 메리트를 판단할 때는 최저가가 아니라 인수까지 반영한 실질취득 약 255,000,000원을 놓고 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.78㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2022.08 | 29.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 236,000,000원 |
최저가 212,480,000원만 놓으면 평균 236,000,000원의 90.0%라 싸 보입니다. 그러나 이 비교는 대항력 임차인의 보증금 승계를 무시한 수치입니다. 실질취득 약 255,000,000원은 최근 12개월 평균 236,000,000원의 108.1%, 최신 거래 237,000,000원의 약 107.6%입니다. 즉 현재 권리구조를 그대로 전제로 하면 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 1. 임차인 서태호 보증금 | 255,000,000원 | 208,705,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 서태호 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 46,294,720원이 미배당되어 매수인 승계로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 범위가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 그 경우 임차인 미배당액이 더 커질 수 있으므로 매수인 부담이 줄어드는 구조는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 게 아니라 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 46,294,720원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 169,984,000원 | 166,804,224원 | 88,195,776원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 135,987,200원 | 133,283,379원 | 121,716,621원 |
⑥ 세금 압류와 추가 확인사항
갑구에는 2023.08.28 서대문세무서 압류, 2024.03.27 은평구 압류, 2024.05.21 은평세무서 압류가 있습니다. 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 당해세에 해당하는 세액은 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다. 임차인이 이미 보증금 전액을 배당받지 못하는 구조이므로, 선순위 세액이 존재하면 미배당 보증금이 더 늘어날 가능성을 염두에 둬야 합니다.
또한 소유자 장용준 명의에는 2021.02.24 민간임대주택 등기가 존재합니다. 현황조사에서도 세입자가 거주 중이며 보증금 255,000,000원으로 탐문되었습니다. 따라서 입찰 전에는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사뿐 아니라 임대차계약과 보증금 지급자료, 배당요구 내용, 세금 교부청구 내역까지 서로 맞춰 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·아파트·단독주택이 밀집한 주거지입니다. 인근에 상가·학교·근린공원 등 생활편익시설이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스·노선버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 4층 403호이며 사용승인일은 2019.05.16입니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 4m, 남측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 3,394,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 29세대 다세대주택이며 경매 평균 유찰 4.6회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 빠른 처분을 전제로 한 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 212,480,000원만 보고 최근 실거래 대비 90.0%라고 판단하면 안 됩니다. 인수까지 반영한 실질취득은 약 255,000,000원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 현재 예상 인수 46,294,720원은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 세금 선순위 배당이 있으면 미배당 보증금은 커질 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 서태호로 표시됩니다. 임대차계약·보증금 지급내역·채권 발생 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 실거래 2건은 34.78㎡·29.58㎡로 비교 기준 면적 54.01㎡와 일치하지 않습니다. 직접적인 적정가 산정에는 한계가 있습니다.
- 명도 상태 확인. 현황조사상 세입자 거주 중입니다. 임차권등기와 실제 점유·퇴거 여부를 매각 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “2.55억 보증금”을 봐야 한다
이 사건은 감정가 332,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 212,480,000원까지 내려온 모습만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론이 달라집니다. 대항력 있는 임차인 서태호의 보증금은 255,000,000원이고, 매각대금으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서만 46,294,720원의 인수가 예상되고, 더 유찰되면 그 인수액이 88,195,776원, 121,716,621원으로 커집니다.
결국 가격 판단의 기준은 최저가 212,480,000원이 아니라 실질취득 약 255,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 236,000,000원과 최신 거래 237,000,000원을 모두 웃돌고, 실거래 표본 자체도 면적이 일치하지 않아 시세 안전마진을 강하게 주장하기 어렵습니다. 여기에 평균 4.6회 유찰, 낙찰률 0.0%의 환금성 지표와 세금 압류까지 겹칩니다. “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “유찰돼도 실질원가는 거의 안 내려간다”는 점이 이 물건의 결론입니다.
