부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51483 · 서울서부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 44.68㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

186,207,840원 1억 8,620만 감정가 252,000,000원

감정가의 73% 2026-08-04 낙찰

최저매각가 161,280,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

08-04 낙찰 완료

서울서부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,612만원

최저가의 10% · 16,128,000원

감정가 대비

▼ 26.1% 싸게 매수

감정가 2.52억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.15억은 확약 조건으로 실질 인수 0원 처리 가능하나, 확약 이행 전제와 가격 판단이 핵심입니다.

가격 최저가 201,600,000원은 실거래 210,000,000원의 96% 수준
자금 입찰보증금 약 20,160,000원 · 확약 조건 충족 시 실질 인수 0원
리스크 임차권등기 임차인 존재. 확약 밖에서는 보증금 반환 위험 검토 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 이혜원의 보증금 215,000,000원이 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 확약 밖의 권리관계 확인은 별도로 필요합니다.

감정가 / 최저가

252,000,000원

최저 201,600,000원

실거래 평균

210,000,000원

동일 비교 1건

실질취득

201,600,000원*

확약 충족 시 인수 0원

인수 위험

조건부

임차권등기 존재

서울서부지방법원 2025타경51483. 서울 은평구 갈현동 초원그린빌 7층 702호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 임차인 인수형처럼 단순히 보증금 부족분을 계산하는 것이 아니라, 매각 조건상 확약 적용 여부입니다. 임차인 이혜원은 보증금 215,000,000원, 전입 2022.01.14, 확정일자 2021.12.09로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다.

통상이라면 배당 부족분 약 17,022,400원이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 본건은 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 해당 확약이 이행되는 범위에서는 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51483 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 갈현동 325-8 초원그린빌 7층702호
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중
소유자	김명암
감정가 / 최저가	252,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 215,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 변수

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(주식회사국민은행)입니다. 다만 임차권은 해당 기준권리보다 앞선 임차권등기로 매수인 승계 가능성이 있는 권리입니다. 이번 사건은 매각 조건에 포함된 확약 때문에 일반적인 인수형과 결론이 달라집니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이혜원	215,000,000원	有	有	확약 시 0원 처리

✅ 확약 적용 임차인 이혜원 보증금 중 배당 부족분 17,022,400원은 원칙상 인수 검토 대상이나, 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 이행되는 경우 실질 인수 0원*입니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,622,400원
1. 임차인 이혜원 보증금	215,000,000원	197,977,600원
2. 국민은행 근저당	1,560,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분 (201,600,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 실거래 평균보다 낮지만, 임차권 조건 확인이 전제입니다.

④ 가격 판단

비교 가능한 최근 실거래는 2021년 11월 전용 42.09㎡ 6층 거래 210,000,000원입니다. 현재 최저매각가 201,600,000원은 해당 거래 대비 약 96% 수준입니다.

⚠️ 가격 메리트와 권리 조건을 함께 봐야 함 최저가는 실거래보다 낮지만, 이 물건의 핵심 가치는 확약 조건 충족 여부입니다. 확약이 성립하지 않는다면 대항력 임차보증금 부족분 문제가 다시 검토되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 실제 이행 가능 여부를 확인해야 합니다.
임차권 승계. 확약 밖의 임차권 관련 위험은 별도로 검토해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 실거래보다 낮지만 오피스텔 거래 표본이 제한적이므로 보수적으로 접근해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약이 핵심인 조건부 안전형”

이 물건은 단순한 깨끗한 물건은 아닙니다. 대항력 임차권과 2.15억 보증금이라는 큰 변수가 존재합니다. 다만 매각 조건에 포함된 확약이 충족되면 가장 큰 인수 부담은 해소됩니다. 결국 승부처는 확약의 효력 확인과 2.016억 최저가가 시장 대비 충분한지 판단하는 것입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄지만, 임차권 조건을 확인해야 하는 오피스텔 — 초원그린빌 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 변수

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)

④ 가격 판단

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 핵심인 조건부 안전형”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	2억 5,200만원
2	2026-06-30	유찰	2억 160만원
3	2026-08-04	대기	1억 6,128만원