서울서부지방법원 2025타경51489. 은평구 신사동 ‘신성그린빌’ 4층 402호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인과 확약의 범위입니다. 곽민경은 2021.12.19 임대차계약, 2021.12.28 확정일자, 2022.01.28 주민등록·점유개시를 갖추고 2023.11.10 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 선언된 말소기준은 2025.05.29 강제경매개시결정이므로, 원래 구조만 놓고 보면 곽민경의 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인 인수형입니다.

하지만 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.04.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 곽민경 보증금에서 배당되지 않는 135,193,472원은 배당모델상 원칙적 인수액이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 확약을 임재강이나 다른 점유자에게 확대 적용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 주된 인수만 해소

등기부상 2019.07.08 구산동새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,380,000,000원이었지만 2020.02.07 말소되었습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.05.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 곽민경의 주민등록·점유와 임차권등기는 원칙상 매수인에게 승계되는 구조였으나, 2026.04.01 확약으로 곽민경 관계의 대항력·임차권 승계는 실질 해소되었습니다.

임차인·점유자 분석

성명이 확인되는 임차인은 곽민경·임재강 2명이며, 별도로 성명 기재가 없는 주거 점유 정보 1건이 있습니다. 주택도시보증공사는 곽민경 보증금과 관련해 “양도 전 임차인 곽민경”으로 기재된 채권자이므로, 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

* 곽민경 보증금은 배당모델상 현재 회차에서 135,193,472원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.04.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 임차·점유자는 별도입니다.

② 가격·환금성 — 감정가 51.2%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

현재 최저매각가는 117,248,000원으로 감정가 229,000,000원의 51.2% 수준입니다. 그러나 확인 가능한 최근 실거래 비교 근거가 없어, 이 비율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 유찰에 따른 절차상 가격 하락과 시장가치 할인은 같은 개념이 아닙니다.

확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 곽민경 보증금의 미배당분이 커져 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조이므로, 낮은 최저가 자체에 의미를 부여하기 어렵습니다. 이번 사건은 확약 때문에 곽민경 부분만 그 구조가 해소되었습니다. 따라서 현재 실질취득의 출발점은 117,248,000원이지만, 임재강 및 다른 점유자의 미상 보증금이 실제 승계 대상이면 그 금액이 추가될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,248,000원 가정)

현재 회차 배당모델에서는 집행비용 2,441,472원을 제외한 114,806,528원이 곽민경 보증금에 배당되고, 135,193,472원이 부족합니다. 다만 이 부족분은 2026.04.01 확약 때문에 곽민경 관계에 한해 실질 인수 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 신사1동 주민센터 남서측 인근. 주변에 공원, 각급 학교, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 응암역(6호선)이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로·토지. 동측 및 남측으로 약 4미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 완경사의 정방형입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
• 공시지가. 3,895,000원/㎡. 토지면적은 169.9㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못해 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 신성그린빌은 총 8세대이고 2019.07.03 준공입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수 6.5회, 매각률 0.0%가 제시되어 있어 유동성에는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문언과 적용대상이 곽민경 관계에 한정되는지 원문으로 재확인해야 합니다.
• 임재강 보증금 확인. 전입일은 2024.03.25지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.
• 성명 기재 없는 점유 정보 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 불명확해 별도 점유자가 실제 존재하는지와 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 시점의 존속 여부와 관련 의무는 원본 서류로 확인해야 합니다.
• ‘감정가 51.2%’ 착시 경계. 최근 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마십시오.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부구조·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 최신 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 닫힌 사건이 아니다”

이 사건의 첫인상은 강한 할인입니다. 감정가 229,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 117,248,000원까지 내려왔습니다. 그러나 원래 곽민경 보증금 250,000,000원이 대항력을 갖는 구조여서, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이었습니다.

다행히 2026.04.01 확약으로 곽민경 관련 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다. 문제는 그 다음입니다. 확약 밖 임재강과 성명 기재 없는 주거 점유 정보가 남아 있고, 이들의 보증금·확정일자·실제 대항요건은 확정되지 않았습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 117,248,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 총 8세대의 소규모 다세대이며, 단지 경매통계상 평균 6.5회 유찰이라는 점도 환금성 판단을 보수적으로 만듭니다.

결론은 “곽민경 인수 해소는 긍정적, 그러나 확약 밖 임차위험과 가격 검증은 미완성”입니다. 최저가 자체가 아니라, 임재강 및 다른 점유자의 실제 보증금과 승계 여부를 끝까지 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 사건입니다.