서울서부지방법원 2025타경51492. 은평구 신사동 파크원 A동 201호, 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 145,280,000원으로 감정가의 64%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.11. 설정된 임효빈의 근저당권 150,000,000원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 근저당이 아닙니다. 윤동환은 2022.03.04. 전입·점유를 시작했고 2022.02.16. 확정일자를 받아 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차보증금은 260,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 약 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 270-36 파크원 에이동 2층201호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 갈현로3나길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.78㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.08.10 |
| 소유자 | 김길상 (2022.03.25. 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 145,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,988,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준 근저당은 2022.11.11.이지만 윤동환의 확정일자는 2022.02.16., 전입·점유개시는 2022.03.04.입니다. 임차권등기 자체는 2024.03.27.로 말소기준 뒤에 들어왔지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 임차인입니다.
현재 배당계산에서는 매각대금 145,280,000원에서 집행비용 2,833,920원을 먼저 공제한 뒤 윤동환 보증금에 142,446,080원이 배당되고, 나머지 117,553,920원이 미배당으로 남습니다. 근저당권자 임효빈과 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 0원입니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤동환 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 / 2022.02.16 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 0원* |
| 이광형 | A동 201호 | 2024.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수대상 아님 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장은 하락 중
파크원(A동)의 거래 표본은 9건이고 전체 평균은 222,444,444원입니다. 그러나 과거 260,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 212,000,000원입니다. 현재 최저가 145,280,000원은 최근 12개월 평균의 69.2%입니다.
다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -7.1%입니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 시장 방향 자체는 하락 중입니다. 특히 이 단지는 19세대의 소규모 다세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.8회로 높게 나타나므로, 단순 할인율만 보고 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.59㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 2026.01 | 29.0㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2025.04 | 29.25㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2024.07 | 29.25㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2024.03 | 28.59㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 29.25㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 28.59㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 26.78㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 29.0㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,833,920원 |
| 1. 윤동환 임차보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 142,446,080원 |
| 2. 근저당권 · 임효빈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 271,988,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤동환 보증금 미배당액은 117,553,920원입니다. 다만 2026.04.30. 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정되어 있어 해당 임차인 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 덕산중학교 남동측 인근이며 주변에는 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2017.08.10.입니다. 기본 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 토지면적 366.0㎡, 제2종일반주거지역이며 서측으로 약 8m 도로에 접합니다. 공시지가는 3,450,000원/㎡입니다.
- 환금성. 파크원(A동)은 19세대의 소규모 단지이고 경매물건 평균 유찰횟수가 4.8회입니다. 최근 거래가격도 이전 거래 대비 -7.1% 흐름이므로 할인율과 별개로 재매각 기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.30. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 주체를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 윤동환 임차권등기. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 117,553,920원이 인수될 수 있는 구조입니다. 확약 이행이 이 사건의 핵심입니다.
- 이광형 점유관계. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일은 2024.10.21.로 말소기준일 뒤라 대항력은 없지만 실제 점유·임대차관계는 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 212,000,000원이지만 최근 대비 과거 거래 추세는 -7.1%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 19세대이고 평균 유찰 4.8회인 점을 고려해 낙찰 후 매도기간과 가격 변동을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”와 “실제로 싸지는 조건”이 다르다
현재 최저가는 145,280,000원으로 최근 12개월 평균 210,000,000원의 69.2%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차만 해도 117,553,920원의 미배당 인수가 남는 사건입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 가까워집니다.
이 구조를 바꾸는 것은 2026.04.30. 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약대로 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다면 윤동환 관련 실질 인수는 0원*이 되고, 실질취득은 현재 최저가 145,280,000원 수준으로 내려옵니다. 다만 확약은 윤동환 관련 권리에만 적용되며, 이광형의 보증금·점유관계 확인은 별도입니다. 여기에 최근 거래 추세 -7.1%, 19세대 소규모 다세대, 평균 4.8회 유찰이라는 환금성 부담까지 반영하면, 가격은 매력적이지만 확약 확인과 출구전략이 필수인 물건으로 정리됩니다.
