서울서부지방법원 2025타경51513. 용산동2가 5-1425의 연와조 평옥개 2층 주택과 토지가 결합된 공유지분형 사건입니다. 감정가는 77,663,930원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,705,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 박범준의 보증금 100,000,000원이 현재 최저가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라, 인수형 계산에서는 실질취득이 약 100,000,000원으로 수렴하기 때문입니다.

더 큰 문제는 권리와 물건 형태가 모두 단순하지 않다는 점입니다. 말소기준은 2025.05.30. 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 국민은행 가압류가 권리판정상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 물건 자체도 구분소유적 공유관계라고 주장되지만 성립 여부를 확인할 수 없어 공유지분으로 평가·매각되며, 토지 일부가 연접 국유지상에 걸쳐 있는 것으로 파악되고 지적경계도 매우 불명확합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리와 임차인 인수가 동시에 남는다

말소기준은 2025.05.30. 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 이보다 앞서 2018.05.30. 국민건강보험공단 압류, 2020.05.21. 국 압류, 2020.11.25. 국민은행 가압류 54,650,150원이 설정돼 있고 각각 말소기준 이전 → 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 반면 2025.11.20. 종로세무서장 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

임차인·점유 관계 — 박범준 1억원이 핵심, 나머지 2명은 금액 미상

박범준은 2024.06.18. 전입, 보증금 100,000,000원으로 조사됐고 대항력 있는 임차인으로 판단돼 있습니다. 우선변제권은 없고 예상배당에서도 임차인 배당액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 49,705,000원이 보증금보다 낮은 상태에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수 부담이 커져 실질취득은 약 100,000,000원으로 유지됩니다.

이연호와 신동운은 각각 1975.06.10., 2022.10.14. 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이런 경우에는 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력과 인수액을 확정해서는 안 되므로 대항력 가능·미상, 인수 규모 미상으로 보는 것이 안전합니다. 두 사람은 등기상 공유자이기도 하므로 점유와 임대차 법률관계 자체를 원문 서류에서 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 더 유찰돼도 박범준 인수형의 실질취득은 약 1억원

현재 최저가는 49,705,000원으로 감정가 77,663,930원의 64%입니다. 하지만 대항력 있는 박범준의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 이 사건은 통상적인 “유찰될수록 취득가가 내려가는” 구조와 다릅니다. 낙찰가가 내려가면 인수되는 미배당분이 그만큼 늘어, 실질취득은 약 보증금 수준에 머뭅니다.

따라서 현재 최저가가 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 “40% 가까이 싸졌다”거나 “유찰될수록 더 싸진다”고 평가하면 안 됩니다. 확인된 인수형 실질취득 100,000,000원은 감정가 77,663,930원의 약 128.8%입니다. 감정가는 시세 자체가 아니므로 이 수치만으로 시세 대비 고가·저가를 확정할 수는 없지만, 적어도 최저가 할인율을 가격 메리트로 볼 수 없는 사건이라는 점은 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,705,000원 가정)

채권자 총 청구액 643,751,120원 중 예상배당은 48,410,310원, 미배당은 595,340,810원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 박범준 보증금 100,000,000원은 배당되지 않는 인수형으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 용산구 용산동2가, 용암초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 주거용·주상용·업무용·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 연와조 평옥개 2층 주택 1동으로 외벽 적벽돌쌓기마감, 내벽 벽지·타일마감, 새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 면적 118.6㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,021,000원/㎡입니다. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·도시자연공원구역·가축사육제한구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·건축선 관련 사항이 기재돼 있습니다. 감정요항표에는 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 2025.08.26~2026.08.25 지정기간과, 아파트 용도 부지를 허가대상으로 하는 별도 토지거래허가구역 기재가 함께 있습니다.
• 경계 리스크. 토지 일부가 연접 국유지인 용산동2가 5-2146상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되고, 현황상 토지 지적개황과 경계가 매우 불명확합니다.
• 공유지분 리스크. 구분소유적 공유관계라고 주장되고 있으나 성립 여부를 확인할 수 없어 공유지분으로 평가·매각됩니다. 공유지분은 단독소유 물건보다 이용·처분 구조가 복잡합니다.
• 공부 확인. 건축물대장이 존재하지 않아 부동산등기사항전부증명서를 기준으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 49,705,000원, 3회 유찰 39,764,000원, 4회 유찰 31,811,200원이더라도 박범준 보증금 인수형 기준 실질취득은 약 100,000,000원입니다.
• 박범준 임대차 원본 확인. 전입 2024.06.18., 보증금 100,000,000원, 대항력 有·우선변제권 無·배당 0원으로 정리된 핵심 임차인입니다.
• 이연호·신동운 점유관계 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력·인수액을 단정하지 말고 실제 임대차계약과 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 말소기준 전 압류·가압류 확인. 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 국민은행 가압류 54,650,150원이 2025.05.30. 말소기준보다 앞섭니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세라면 매각대금에서 선차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있으므로, 최고가매수신고를 하더라도 공유자 행사 여부가 절차 변수입니다.
• 지적경계 재확인. 토지 일부의 국유지 걸침과 불명확한 경계를 현장·지적도·측량자료로 확인해야 합니다.
• 구분소유적 공유관계 확인. 성립 여부가 확인되지 않아 공유지분으로 평가·매각된 사건이므로 실제 사용부분과 법률상 지분의 대응관계를 반드시 점검해야 합니다.
• 일괄 매각 범위. 토지와 제시외 건물이 일괄 매각되는 조건을 매각물건명세서와 감정평가서에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가”보다 “1억원 인수형”이 먼저다

이 사건의 가장 위험한 착시는 감정가 77,663,930원짜리가 49,705,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 박범준 보증금 100,000,000원이 낙찰가를 웃돌고 배당으로 회수되지 않는 대항력 인수형이어서, 낙찰가가 보증금 아래에 있는 동안에는 가격이 더 내려가도 확인된 실질취득은 약 100,000,000원으로 고정됩니다.

그 위에 보증금 미상 점유자 이연호·신동운, 말소기준보다 앞선 압류·가압류, 공유자의 우선매수권, 공유지분 매각, 구분소유적 공유관계 불확정, 국유지 걸침과 불명확한 지적경계, 건축물대장 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가를 장점으로 평가할 유형이 아니라, 인수·점유·공유관계·지적경계를 모두 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 고난도 사건입니다.