서울서부지방법원 2025타경51513. 용산동2가 5-1425의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 등기부상 곽지선, 김해주, 신동운, 신동철, 양재경, 양재항, 이연호가 공유하고 있으며 이번 강제경매는 양재경 지분 294300분의 26730에 관한 경매개시결정입니다. 매각물건명세서에서도 구분소유적 공유관계의 성립 여부를 확인할 수 없어 공유지분으로 평가 및 매각한다고 적시되어 있습니다.

가격표만 보면 감정가 77,663,930원에서 3회 유찰되어 39,764,000원까지 내려왔습니다. 하지만 박범준은 대항력 있는 임차인이고 우선변제권이 없어 배당표상 보증금 100,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 최소 경제적 부담은 39,764,000원 + 100,000,000원 = 139,764,000원입니다. 이연호와 신동운도 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 남는다

이 사건의 말소기준은 2025.05.30. 양재경 지분 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 신동철 지분에 설정된 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 주식회사국민은행 가압류 54,650,150원이 존재하고 모두 매수인 인수로 정리되어 있다는 점입니다. 반대로 2025.11.20. 양재경 지분에 들어온 국 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 확정 1억 인수 + 보증금 미상 2명

박범준의 경우 배당표에서 대항력 있음 · 우선변제권 없음으로 정리되어 있고, 보증금 100,000,000원은 배당을 받지 못한 채 전액 매수인 인수입니다. 이연호와 신동운은 보증금이 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 경매가격 밖에서 확정적으로 인수되는 100,000,000원과 보증금 미상 임차인 2명의 위험을 함께 봐야 합니다.

유찰이 더 진행되면 매각대금은 내려가지만, 제공된 배당 구조상 박범준의 100,000,000원은 우선변제권이 없어 전액 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 4회 유찰 시 확인 가능한 부담은 131,811,200원, 5회 유찰 시에는 125,448,960원이며, 이연호·신동운의 미상 보증금은 여기에 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,764,000원 가정)

채권자 총 청구액 643,751,120원 중 예상배당은 38,648,248원이고, 미배당은 605,102,872원입니다. 박범준 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 공유지분·토지 현황 — 가격보다 먼저 확인할 부분

• 공유지분 매각. 경매개시결정은 양재경 지분에 관한 것이고, 매각물건명세서상 구분소유적 공유관계의 성립 여부를 확인할 수 없어 공유지분으로 평가·매각합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
• 일괄매각. 일괄 매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 국유지와의 관계. 토지 일부가 연접 국유지인 용산동2가 5-2146상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되어 있습니다.
• 지적 불명확. 현황상 토지의 지적개황이 매우 불명확하고, 감정평가에서도 현장조사 제약 때문에 실제와 상이할 수 있어 재확인이 필히 요구됩니다.
• 건축물대장. 건축물대장이 존재하지 않아 부동산등기사항전부증명서를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용암초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 연와조 평옥개 2층 주택1동으로 외벽은 적벽돌쌓기마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 새시창호마감이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 118.6㎡, 완경사·부정형·세로한면(불)이며 공시지가는 3,021,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역, 고도지구, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
• 건축선. 건축선에 저촉되며 감정요항표에는 해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역과 지정기간 2025.8.26~2026.8.25가 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박범준 보증금. 100,000,000원 전액 인수를 전제로 자금계획을 계산해야 합니다.
• 미상 보증금 2명. 이연호·신동운의 보증금과 우선변제 관계를 확인하지 않고 총취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
• 선순위 권리. 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 주식회사국민은행 가압류의 인수 범위와 실제 부담을 원본에서 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 1회 우선매수신고 가능성을 입찰 구조에 반영해야 합니다.
• 공유지분 범위. 양재경 지분 294300분의 26730이 실제 어느 사용부분과 대응되는지 확인이 필요합니다.
• 토지 경계. 국유지 용산동2가 5-2146과의 관계 및 불명확한 지적개황을 현황·측량 자료로 재확인해야 합니다.
• 건축물대장 부재. 등기사항과 현황 건물의 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다

감정가 77,663,930원이 39,764,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 현재 확인되는 것만으로도 박범준 보증금 100,000,000원 전액 인수가 있어 실질취득이 최소 139,764,000원입니다. 이연호·신동운의 보증금은 미상이고, 말소기준보다 앞선 압류·가압류도 인수로 표시되어 있습니다.

여기에 매각 대상은 양재경의 공유지분이며, 공유자 우선매수신고가 1회 가능하고, 구분소유적 공유관계 성립 여부도 확인되지 않았습니다. 토지 일부의 국유지 관계와 불명확한 지적개황, 건축물대장 부재까지 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지 여부도 확인할 수 없습니다. 이 사건은 낮아진 최저가 자체가 아니라 인수액·미상 임차보증금·공유지분·토지 경계를 먼저 해소해야 하는 유형입니다.