서울서부지방법원 2025타경51519. 은평구 신사동 초원그린빌 5층 502호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 220,000,000원 주택임차권입니다. 박은정은 2022.03.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.25.이며, 임차권등기는 2024.03.22. 마쳤습니다. 반면 현재 말소기준권리는 2025.06.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 선순위입니다.
통상 구조만 보면 현재 최저매각가 172,160,000원에서 집행비용 3,210,240원을 뺀 168,949,760원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 51,050,240원이 매수인에게 인수됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박은정)가 2026.04.30. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 박은정 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 18-28 초원그린빌 5층 502호 · 서울특별시 은평구 가좌로12길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 36.78㎡ · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박소현 · 2015.04.17. 소유권 이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 172,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,966,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
우리은행 근저당권 123,200,000원은 2015.04.17. 설정됐지만 2022.03.21. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2025.06.02. 강제경매개시결정입니다. 박은정의 임차권은 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 인수 문제가 생기지만, 2026.04.30. 확약으로 이 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 실질 인수 위험은 해소됩니다. 2025.11.10. 롯데카드 가압류 35,687,087원은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 룰상 51,050,240원, 확약 후 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.02.25 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 · 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 보이지만 실거래 시점은 오래됐다
초원그린빌(18-28)은 총 8세대, 사용승인일은 2014.09.17.입니다. 면적이 매칭된 실거래 표본은 1건이며, 2021.07. 전용 37.79㎡·4층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 215,000,000원으로 잡혀 있으나, 실제 표시된 거래월은 2021.07.이므로 이 값을 현재 시세로 그대로 단정하기에는 시점 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 37.79㎡ | 4 | 215,000,000원 |
현재 최저가 172,160,000원은 이 거래가의 80.1%입니다. 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 172,160,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 42,840,000원 낮지만, 비교 거래가 2021.07. 1건뿐이므로 “현재 시세보다 20% 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,210,240원 |
| 1. 임차인 박은정 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 168,949,760원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,966,636원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 35,687,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 박은정 보증금에 168,949,760원이 배당되고 부족분 51,050,240원이 남는 구조입니다. 그러나 2026.04.30. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼, 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 172,160,000원 | 51,050,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 137,728,000원 | 85,000,192원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 110,182,400원 | 112,160,154원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 총부담이 사실상 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 박은정 임차인에 관한 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락이 실제 취득금액 하락으로 이어질 수 있는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상신초등학교 북동측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2014.09.17. 기본 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 등고평탄 토지로 서측 약 10m, 남측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,889,000원/㎡입니다.
- 환금성. 초원그린빌(18-28)은 총 8세대이며, 확인된 면적 매칭 실거래가 1건이라 거래가격의 현재성·표본성이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 안전성은 2026.04.30. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각·인도 과정에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 가격 재조사. 비교 실거래가 2021.07. 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 2회 유찰의 이유 점검. 현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 단순 할인율만 보지 말고 물건 상태·점유·환금성까지 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가상 내부구획·이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 실제 내부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’이 아니라 ‘확약의 유효성’
겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 172,160,000원보다 보증금이 더 큰 대항력 인수형입니다. 원칙대로라면 낙찰자가 51,050,240원을 추가로 떠안아야 하고, 더 유찰될수록 인수액이 늘어납니다. 하지만 이 사건에는 2026.04.30. 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 박은정 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 이미 감정가의 64%까지 내려왔고 과거 실거래 215,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2021.07. 1건뿐이라 이를 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 확약 확인이 최우선이고, 가격은 최근 주변 다세대 거래를 다시 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다. 확약이 원문대로 유효하게 적용된다는 전제에서는 권리 부담이 크게 낮아지지만, 소규모 다세대의 환금성과 오래된 비교 거래 때문에 가격 검증은 별도로 필요합니다.
