서울서부지방법원 2025타경51519. 서울 은평구 신사동 초원그린빌 5층 502호, 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 박소현이며, 2015.04.17 거래가 160,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 당시 우리은행 근저당 123,200,000원이 설정됐지만 2022.03.21 해지로 이미 말소됐습니다.
핵심은 그 뒤의 임차권입니다. 박은정은 2022.03.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.25, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 현재 말소기준 역할을 하는 2025.06.02 강제경매개시결정보다 앞선 전입이므로 대항력 있는 임차권입니다. 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
그대로라면 현재 매각가정에서 보증금 미배당액 85,000,192원이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박은정)가 2026.04.30 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 확약을 반영하면 실질 인수 0원, 현재 실질취득액도 최저매각가인 137,728,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51519 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 18-28 초원그린빌 5층 502호 · 서울특별시 은평구 가좌로12길 20 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 36.78㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인 2014.09.17 |
| 소유자 | 박소현 · 2015.04.17 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 137,728,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,966,636원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.02.25 배당요구 2024.03.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 중복신고 아님 2026.04.30 확약 |
등기된 임차권은 박은정 1건입니다. 보증기관 승계 임차인으로 별도 중복 집계된 항목은 없으므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 확약은 이 임차권에 적용되며, 본 사건에 별도로 제시된 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 계산상 64.1%, 그러나 표본이 오래됐다
초원그린빌(18-28)은 8세대, 사용승인일은 2014.09.17입니다. 확인 가능한 면적 유사 거래는 2021.07 전용 37.79㎡·4층의 215,000,000원 한 건입니다. 현재 물건의 비교대상 면적은 36.78㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 37.79㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액 137,728,000원은 비교거래 215,000,000원의 64.1%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 차이가 있지만, 확인 가능한 거래가 2021.07 단 1건이므로 이를 현재 시세의 확정값처럼 받아들이기는 어렵습니다. 제공된 비교 평균 역시 같은 215,000,000원으로 잡혀 있어, 이 사건은 낮은 최저가 자체보다 최신 시세 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,728,192원 |
| 1. 임차인 박은정 보증금 · 우선변제 | 220,000,000원 | 134,999,808원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,966,636원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 35,687,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 박은정 보증금의 부족분은 85,000,192원입니다. 다만 2026.04.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 배당표의 85,000,192원은 확약이 없다고 가정할 때의 규칙상 인수액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 서울상신초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 10미터, 남측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 125.0㎡, 공시지가는 3,889,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2014.09.17이며 기본적인 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 규모·환금성. 초원그린빌은 8세대이고 비교 가능한 거래가 1건에 그쳐, 대단지 아파트보다 가격 검증과 환금성 판단에 더 많은 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각절차와 임차권 전부에 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 보증금이 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 확약의 실행 절차를 매각물건명세서와 관련 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인 가능한 거래는 2021.07의 215,000,000원 한 건뿐이므로 현재 137,728,000원이 실제 시장에서 어느 수준인지 별도 확인이 중요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐고 동일 물건군 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로 가격 외의 수요·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 내부구획과 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 현장과 공부의 일치 여부를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·확약서·현황조사와 실제 거래자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약과 최신 시세가 먼저”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 269,000,000원에서 3회 유찰돼 137,728,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 본래 권리구조는 단순한 무인수형이 아닙니다. 박은정의 보증금 220,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 현재 매각가정만 적용하면 85,000,192원이 미배당됩니다.
그 위험을 뒤집는 것이 2026.04.30 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 확약 반영 실질취득액은 현재 최저가와 같은 137,728,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래는 2021.07 215,000,000원 한 건뿐이고, 물건은 이미 3회 유찰됐으며 건물 규모도 8세대입니다. 계산상 비교거래 대비 64.1%라도 그 수치만으로 현재의 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 권리는 확약 원문으로, 가격은 최신 실거래와 현장 환금성으로 다시 확인하는 사건입니다.
