서울서부지방법원 2025타경51520. 은평구 갈현동 고은명가 비동 4층 402호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 권리분석의 핵심은 2024년 등기된 최정수의 주택임차권입니다. 보증금은 186,000,000원, 전입·점유개시는 2022.05.16, 확정일자는 2022.04.20로서 2025.05.21 가압류보다 앞섭니다. 원래 구조대로라면 현재 최저가 147,200,000원에서는 배당 후 41,660,800원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.30. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최정수 임차권에 한해서는 배당 부족분이 생겨도 매수인에게 남는 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되는 것이므로 다른 권리가 있다면 별도로 검토해야 하지만, 이 사건에서 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 326-1 고은명가 비동 4층 402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 비교면적 29.5㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 조귀화 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,832,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
등기상 과거 근저당과 신탁은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.05.21 신한카드 가압류이며, 이후 2025.05.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.05.27 최정수의 주택임차권입니다. 전입 2022.05.16·확정일자 2022.04.20·보증금 186,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이지만, 2026.04.30 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 186,000,000원 | 2022.05.16 / 2022.04.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 인수 0원* |
* 현재 최저가 147,200,000원에 대한 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 41,660,800원입니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수액으로 남는 구조이나, 본 분석에서는 확약에 따라 실질 인수 0원으로 처리했습니다.
③ 가격 비교 — 싸졌지만 시장도 내려왔다
고은명가의 비교 면적은 29.5㎡입니다. 확인된 거래는 2023.09의 190,000,000원과 2021.08의 235,000,000원으로, 전체 평균은 212,500,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 190,000,000원의 비교 기준과 최근 흐름을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 29.5㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 29.94㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 212,500,000원 |
현재 최저가 147,200,000원은 비교 기준 190,000,000원의 77.5%입니다. 확약 때문에 실질취득액도 최저가와 같은 147,200,000원으로 볼 수 있어 숫자상 가격 여유는 있습니다. 다만 최근 기준 가격은 이전 거래 수준보다 19.1% 낮아진 흐름입니다. 즉 “감정가 대비 36% 할인”만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되고, 거래 표본이 2건에 불과한 다세대라는 점과 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 최정수 보증금 | 186,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 63,419,860원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 193,832,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최정수 보증금의 미배당액은 41,660,800원입니다. 다만 확약에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액은 늘지만 실질 인수는 0*
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 147,200,000원 | 41,660,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 117,760,000원 | 70,688,640원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 94,208,000원 | 93,887,744원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택·단지형다세대로 조사됐습니다.
- 입지. 선정고등학교 서측 인근. 단독·다세대주택, 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 학교가 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측 세로에 접합니다. 토지면적은 706.0㎡입니다.
- 규제. 제1종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,009,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 26세대, 2016.06.24 준공. 확인 거래가 2건으로 가격 표본이 적어 매도 시 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.30 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 여부와 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 배당 계산상 미배당액 41,660,800원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 말아야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율보다 190,000,000원 비교 기준과 -19.1% 하락 추세를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 거래 표본 부족. 확인 거래가 2건뿐이므로 층·상태·향·수리비에 따라 실제 매도가가 크게 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 현재 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸고, 남은 승부처는 가격
이 물건을 최저가 147,200,000원만 보고 보면 선순위 보증금 186,000,000원 때문에 실질취득이 186,000,000원에 가까워지는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 41,660,800원의 부족분을 보여 줍니다. 그러나 이 사건은 2026.04.30 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 그 임차권에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 실질취득은 현재 최저가 147,200,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 비교 기준 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 가격 흐름은 -19.1%이고 거래 표본도 2건뿐인 26세대 다세대입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 환금성과 하락 추세까지 감안한 가격 검증이 필요한 물건입니다.
